Cassazione Civile, Ordinanza n. 23718/2023 del 03/08/2023

Esito

La controversia

L'acquirente di un immobile conveniva in giudizio il notaio che aveva rogato la compravendita, deducendo che il bene era gravato da ipoteca legale iscritta contro uno degli alienanti in favore di un ente di riscossione. Nel rogito era stato previsto che una parte del prezzo, pari a euro 7.000, fosse versata direttamente al creditore per estinguere l'ipoteca, ma in seguito l'acquirente apprendeva che l'importo dell'ipoteca era in realtà di euro 49.998,31 e che la somma concordata non era sufficiente alla cancellazione. Chiedeva quindi il risarcimento al notaio per responsabilità professionale, sostenendo che questi avrebbe dovuto svolgere le visure ipotecarie e informare le parti non solo dell'esistenza dell'ipoteca, ma anche della sua reale entità e dell'insufficienza della somma pattuita. Il tribunale respingeva la domanda; la corte d'appello confermava, ritenendo che il notaio avesse eseguito le visure e non fosse tenuto a indagare il residuo debito del venditore o a sindacare la veridicità della dichiarazione delle parti circa la destinazione della somma di euro 7.000. Con il ricorso per cassazione si denunciava violazione di legge, sostenendo che il notaio, in forza della sua funzione e degli obblighi contrattuali di diligenza, correttezza, informazione e consiglio, avrebbe dovuto avvertire che la somma pattuita non bastava a estinguere l'ipoteca.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il ricorso, cassando la sentenza impugnata. Ha affermato che il notaio incaricato della compravendita non può limitarsi a eseguire le visure catastali e ipotecarie, ma deve anche informare e consigliare le parti sugli esiti delle verifiche, al fine di assicurare serietà e certezza dell'operazione e del risultato pratico perseguito. Il contenuto delle dichiarazioni delle parti non esonera il notaio dagli obblighi di protezione, consiglio e informazione. La causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso come parametro di violazione, ma la Corte non fonda la decisione su di esso in modo specifico.

• art. 2913 c.c.

  Citatо nel ricorso; non risulta decisivo nella ratio decidendi della Corte.

• L. 16 febbraio 1913, n. 89

  Richiamata nel ricorso quale disciplina notarile rilevante ai doveri del notaio.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato nel ricorso come fondamento della responsabilità contrattuale del notaio.

• art. 1175 c.c.

  Le clausole di buona fede e correttezza integrano la prestazione del notaio e impongono obblighi di protezione, informazione e consiglio.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato nel ricorso quale criterio di diligenza professionale del notaio.

• art. 2230 c.c.

  Richiamato nel ricorso come norma sul contratto d'opera professionale.

• art. 2236 c.c.

  Richiamato nel ricorso; non emerge una specifica applicazione nella decisione.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato nel ricorso; non decisivo nella motivazione della Corte.

• art. 1340 c.c.

  Richiamato nel ricorso; non decisivo nella motivazione della Corte.

• art. 1374 c.c.

  Richiamato nel ricorso quale norma di integrazione del contratto.

• art. 1375 c.c.

  Le regole di buona fede nell'esecuzione del contratto impongono al notaio attività utili e necessarie alla salvaguardia degli interessi della parte e un dovere di consiglio/dissuasione.

Massime di principio

• Il notaio incaricato della redazione e autenticazione di un contratto di compravendita immobiliare non può limitarsi a recepire la volontà delle parti, ma deve compiere tutte le attività preparatorie e successive necessarie a garantire la serietà, la certezza degli effetti dell'atto e il risultato pratico perseguito.
• Le visure catastali e ipotecarie del notaio non hanno una funzione meramente formale: devono essere finalizzate a individuare esattamente il bene e a verificarne la libertà, con conseguente dovere di informare le parti sugli esiti delle verifiche.
• Gli obblighi del notaio hanno natura anche di protezione e si estendono al piano informativo e consulenziale; la mancata informazione su circostanze tecniche rilevanti può integrare responsabilità professionale.
• Le dichiarazioni rese dalle parti nel rogito non esonerano il notaio dai suoi doveri di controllo e consiglio quando l'operazione presenti profili tecnici che richiedono verifiche professionali specifiche.
• La buona fede e la correttezza ex artt. 1175 e 1375 c.c. integrano il contenuto della prestazione notarile e impongono al professionista di porre la parte in condizione di valutare compiutamente convenienza e rischi dell'affare.

Come è indicizzato