Cassazione Civile, Ordinanza n. 41490/2021 del 24/12/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla realizzazione, da parte della proprietaria di un appartamento all’ultimo piano, di un torrino in muratura sulla terrazza condominiale, contenente una scala a chiocciola interna che consentiva l’accesso diretto e riservato alla terrazza dall’unità immobiliare di proprietà esclusiva. Due condomine avevano chiesto la rimozione del manufatto, sostenendo che esso alterasse la cosa comune e imponesse una utilità esclusiva su porzione della terrazza, senza il consenso di tutti i partecipanti. Il Tribunale aveva accolto la domanda principale e rigettato la domanda di manleva verso i danti causa/venditori. La Corte d’appello aveva confermato, ritenendo il torrino incompatibile con l’uso comune e valorizzando anche la conoscenza, da parte dell’acquirente, dell’esistenza di opere abusive al momento dell’acquisto, così da escludere la garanzia per evizione. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione delle norme sul litisconsorzio necessario, sostenendo che una delle attrici di primo grado, poi rinunciante, fosse litisconsorte necessaria anche in appello; 2) violazione dell’art. 1102 c.c. e dei principi sull’uso della cosa comune, contestando l’accertamento di merito sulla rilevanza del manufatto e richiamando anche l’art. 1127 c.c.; 3) violazione dell’art. 1484 c.c. e dei canoni interpretativi, assumendo che la mera conoscenza dell’opera abusiva non escluda la garanzia per evizione e che non vi fosse stata valida pattuizione di acquisto a rischio e pericolo; 4) omesso esame di un fatto decisivo relativo alla garanzia prestata dai venditori circa la legittimità delle opere e il consenso dei condomini.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi due motivi. Ha escluso la necessità di integrare il contraddittorio in appello, qualificando la domanda di tutela della cosa comune ex art. 1102 c.c. come azione che ciascun condomino può esercitare individualmente, con conseguente litisconsorzio facoltativo tra gli attori e irrilevanza della rinuncia di uno di essi nei confronti degli altri. Ha inoltre ritenuto infondata la censura sull’uso della cosa comune, confermando l’accertamento di merito secondo cui il torrino, per dimensioni e funzione, sottraeva una parte non trascurabile della terrazza all’uso comune e realizzava una modifica strutturale non consentita dall’art. 1102 c.c.; ha escluso che la sanatoria amministrativa fosse decisiva nei rapporti tra privati e ha chiarito che la disciplina della sopraelevazione ex art. 1127 c.c. non era pertinente. È stato invece accolto il terzo motivo: la Corte ha affermato che, quando l’azione reale proposta dal condomino comporti la soppressione di una parte dell’immobile acquistato, si configura evizione parziale ex art. 1484 c.c., con operatività della garanzia del venditore anche se l’acquirente conoscesse la possibile causa di evizione; la conoscenza del pericolo non equivale, di per sé, ad acquisto a rischio e pericolo ai sensi dell’art. 1488 c.c. Il quarto motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione al motivo accolto e la causa rinviata alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 102 c.p.c.

  richiamato nel motivo sulla pretesa necessità di litisconsorzio; la Corte ha escluso che ricorresse un litisconsorzio necessario nel caso di azioni individuali dei condomini a tutela della cosa comune

• art. 103 c.p.c.

  la domanda proposta congiuntamente da più condomini è stata ricondotta al litisconsorzio facoltativo, con rapporti processuali scindibili

• art. 331 c.p.c.

  la Corte ha affermato che, in caso di rinuncia di uno degli attori in un giudizio scindibile, non opera l’integrazione del contraddittorio ex art. 331 c.p.c.

• art. 332 c.p.c.

  la prosecuzione del giudizio nei confronti delle altre parti è stata ritenuta compatibile con la scindibilità del rapporto processuale

• art. 1102 c.c.

  consente al singolo condomino l’uso più intenso della cosa comune solo se compatibile con i diritti degli altri; non legittima modifiche che sottraggano porzioni del bene all’uso comune o ne alterino la destinazione

• art. 1117 c.c.

  richiamato per affermare che il godimento dell’unità immobiliare strutturalmente collegata al bene comune resta esercizio del diritto di condominio, non di servitù

• art. 1127 c.c.

  la Corte ha escluso la pertinenza della disciplina della sopraelevazione rispetto al manufatto realizzato sulla terrazza comune

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  l’accertamento sulla significatività dell’incidenza dell’opera sul bene comune è rimesso al giudice di merito e sindacabile in cassazione solo nei limiti del vizio motivazionale

• art. 1484 c.c.

  l’eliminazione di una porzione dell’immobile acquistato, a seguito di azione del terzo, integra evizione parziale e fa sorgere la garanzia del venditore

• art. 1488 c.c.

  la vendita a rischio e pericolo del compratore è l’ipotesi che può escludere la garanzia; non basta la sola conoscenza della possibile causa di evizione

• art. 1489 c.c.

  richiamato per distinguere l’ipotesi in cui l’intervento del terzo comporti solo una restrizione qualitativa del godimento, senza perdita materiale della consistenza dell’acquisto

• art. 12 disp. prel. c.c.

  invocato nel motivo sul giudicato e sull’interpretazione, ma non accolto

• art. 1362 c.c.

  richiamato nel motivo relativo all’interpretazione del contratto di vendita e della clausola sulla garanzia

• art. 1363 c.c.

  richiamato nel motivo relativo all’interpretazione complessiva del contratto di vendita

Massime di principio

• Nel condominio, ciascun partecipante può agire individualmente a tutela della cosa comune senza necessità di litisconsorzio necessario con gli altri condomini; la riunione di più attori nello stesso processo dà luogo a litisconsorzio facoltativo e la rinuncia di uno non incide sugli altri.
• L’art. 1102 c.c. consente un uso più intenso della cosa comune solo entro il limite della compatibilità con la destinazione del bene e con i diritti degli altri partecipanti; è illegittima l’opera che sottragga stabilmente una porzione del bene comune all’uso collettivo o ne alteri la funzione.
• La verifica circa la concreta incidenza dell’opera sulle modalità di godimento del bene comune è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non può essere rivisitato in cassazione sotto la veste della violazione di legge.
• La sanatoria o regolarizzazione amministrativa dell’opera non è decisiva nei rapporti tra privati quando occorre stabilire se il manufatto rispetti o meno i limiti civilistici all’uso della cosa comune.
• Quando l’esito di un’azione reale del condomino comporta la soppressione di una porzione dell’immobile acquistato, si configura evizione parziale e opera la garanzia del venditore ex art. 1484 c.c., anche se l’acquirente conosceva il possibile rischio di futura evizione.
• La mera conoscenza dell’esistenza di una possibile causa di evizione non equivale, di per sé, a vendita a rischio e pericolo del compratore, che richiede una pattuizione specifica e non può essere desunta automaticamente dal solo dato informativo.
• La disciplina dell’evizione parziale va distinta da quella delle limitazioni qualitative del godimento: se manca la perdita materiale di una parte del bene, può venire in rilievo l’art. 1489 c.c.; se invece vi è perdita di porzione del diritto acquistato, opera l’art. 1484 c.c.

Come è indicizzato