Cassazione Civile, Ordinanza n. 32858/2022 del 08/11/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un atto di compravendita del 1976 relativo a terreni siti in Comacchio. In quel titolo era inserita una clausola secondo cui, se alcune aree destinate a campeggio fossero state urbanizzate e vi fossero stati edificati abitati residenziali, i venditori avrebbero potuto ampliare sul proprio terreno uno stradello realizzato dall'acquirente, con servitù attiva di passaggio a favore dei complessi residenziali realizzati dall'acquirente e di quelli realizzati dai venditori, con obbligo di concorrere alle spese di manutenzione. In seguito l'acquirente realizzò la strada. Anni dopo, proprietari di unità immobiliari del condominio limitrofo agirono per far accertare l'inesistenza della servitù sul terreno condominiale. I convenuti resistettero chiedendo l'accertamento dell'esistenza della servitù convenzionale e, in subordine, l'usucapione. Il tribunale accolse la domanda degli attori; la corte d'appello riformò, ritenendo che la clausola avesse dato vita a una servitù a vantaggio di edificio da costruire ex art. 1029, comma 2, c.c., ma che la condizione non si fosse avverata e che la domanda di usucapione non fosse stata riproposta. In cassazione i ricorrenti principali denunciarono: violazione dei criteri ermeneutici contrattuali e dell'art. 1029 c.c., perché la corte territoriale si sarebbe fermata al testo letterale senza valutare l'utilitas concreta e il comportamento successivo delle parti; violazione dell'art. 2700 c.c., per il valore probatorio delle menzioni della servitù in atti pubblici successivi; omesso esame del fatto decisivo relativo alla collocazione delle opere edilizie; violazione delle regole processuali sulla domanda di usucapione, sostenendo che non vi fosse onere di riproposizione perché il diritto reale è autodeterminato; mancato esame delle prove testimoniali sull'esercizio ultraventennale del passaggio. I controricorrenti proposero un ricorso incidentale sull'omessa decisione dell'eccezione di prescrizione nel caso di rapporto meramente obbligatorio.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il quarto motivo del ricorso principale, ha rigettato il secondo, ha dichiarato assorbiti il terzo e il quinto, e ha dichiarato inammissibile il ricorso incidentale. Ha cassato la sentenza d'appello e ha rinviato alla Corte d'appello di Bologna in diversa composizione, affinché rivaluti l'interpretazione della clausola contrattuale alla luce dei criteri ermeneutici corretti e, se del caso, esamini anche la sussistenza di un acquisto della servitù per usucapione. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice di rinvio; è stato inoltre dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato in relazione all'inammissibilità del ricorso incidentale.

Norme richiamate

• art. 1029 c.c.

  La servitù costituita per vantaggio futuro ha efficacia immediata se l'utilitas è già almeno eventuale e inerente al fondo; la servitù a favore di edificio da costruire, invece, produce inizialmente solo effetti obbligatori e diventa reale quando l'edificio viene costruito, essendo la costruzione condizione della nascita del diritto reale.

• art. 1073 c.c.

  Il termine di prescrizione ventennale della servitù opera solo dalla costruzione dell'edificio quando si tratti di servitù a favore di edificio da costruire; prima di allora il rapporto segue la disciplina ordinaria delle obbligazioni.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione del contratto non può arrestarsi al solo dato letterale quando emergano elementi che possano modificare la portata della clausola; è consentito valorizzare il comportamento complessivo e successivo delle parti.

• art. 2700 c.c.

  L'efficacia probatoria dell'atto pubblico copre gli elementi estrinseci dell'atto e non si estende al contenuto intrinseco; una ricognizione della servitù in atti successivi non prova da sola la costituzione del diritto in mancanza di un valido titolo originario.

• art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002

  La declaratoria di inammissibilità del ricorso incidentale giustifica il raddoppio del contributo unificato, ove ricorrano i presupposti di legge.

Massime di principio

• Per stabilire se una clausola abbia costituito una servitù immediatamente efficace sul suolo o una servitù a favore di edificio da costruire, il criterio decisivo è l'attualità o meno dell'utilitas: se il vantaggio è già riferibile al fondo, la servitù nasce subito; se il vantaggio è destinato a sorgere solo con l'edificio, il diritto resta inizialmente obbligatorio e si consolida solo con la costruzione.
• L'interpretazione di una clausola costitutiva di servitù deve essere svolta considerando il contratto nel suo complesso e non solo il testo letterale; possono rilevare anche il comportamento successivo delle parti e altri elementi idonei a illuminare la comune intenzione negoziale, nei limiti imposti dalla forma scritta.
• La menzione di una servitù in atti pubblici successivi non è, di per sé, fonte costitutiva del diritto; essa può al più rilevare come elemento interpretativo o ricognitivo, ma presuppone l'esistenza di un titolo valido originario.
• Quando una domanda relativa a un diritto reale autodeterminato viene accolta in primo grado su un determinato titolo e tale titolo viene poi escluso in appello, il giudice deve valutare anche gli ulteriori titoli acquisitivi dedotti o risultanti dagli atti, senza pretendere una riproposizione formalistica se la questione era rimasta assorbita.
• In presenza di una servitù che si assume acquistata per usucapione, il giudice d'appello deve esaminare i fatti e le prove sul possesso ultraventennale ove la questione risulti rilevante a seguito della caduta del titolo negoziale.

Come è indicizzato