Cassazione Civile, Ordinanza n. 18113/2023 del 23/06/2023

Esito

La controversia

Una società aveva acquistato nel 2009 porzioni di un complesso immobiliare da un'altra società; nel 2010 le parti avevano poi sottoscritto una scrittura privata interpretativa in cui veniva quantificato l'uso di una porzione comune, in particolare dei locali caldaia, in misura percentuale differenziata, con impegno della società acquirente a non occupare oltre il 25,5% della superficie. Nel giudizio introdotto nel 2012, la società venditrice chiedeva l'accertamento della proprietà di alcune porzioni immobiliari, la condanna dell'altra parte all'esecuzione di lavori sulle parti comuni e il risarcimento dei danni; la convenuta proponeva riconvenzionale per ottenere il rilascio dei locali caldaia nella parte eccedente la quota contrattualmente spettante. I giudici di merito respingevano la riconvenzionale ritenendo che, pur essendo stata accertata in c.t.u. un'occupazione superiore al 25,5% (circa 29%), la domanda di rilascio dovesse essere rigettata perché la lieve eccedenza non impediva il pari uso delle parti comuni ai sensi dell'art. 1102 c.c. La ricorrente ha impugnato in cassazione con quattro motivi: 1) violazione degli artt. 1102, 1322 e 1372 c.c. per non avere la Corte di appello applicato la clausola contrattuale che derogava all'art. 1102 c.c. e fissava un limite percentuale vincolante; 2) violazione degli artt. 101, 112 e 183, comma 4, c.p.c. per avere il giudice applicato l'art. 1102 c.c. senza che la convenuta lo avesse invocato a giustificazione della propria condotta; 3) violazione degli artt. 2697 e 1102 c.c. per avere posto a carico della convenuta l'onere di provare l'impedimento del pari uso anziché a carico dell'attrice la prova dell'avvenuto rispetto del limite contrattuale; 4) violazione degli artt. 2697 e 1102 c.c., dell'art. 115 c.p.c. e omesso esame di fatti decisivi per non avere ritenuto accertato l'impedimento del pari uso. La Cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo, assorbendo gli altri, perché la Corte territoriale aveva disapplicato la clausola negoziale, sostituendole indebitamente la disciplina legale dell'art. 1102 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ha dichiarato assorbiti gli altri tre motivi, ha cassato la sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e ha rinviato la causa alla Corte di appello di Torino in diversa composizione anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. La ratio dell'annullamento è che, in un ambito disponibile, la clausola contrattuale che quantifica e limita l'uso di una parte comune costituisce un precetto negoziale vincolante tra le parti e non può essere neutralizzata mediante il richiamo all'art. 1102 c.c. in base alla sola constatazione che l'occupazione eccedente non abbia impedito concretamente il pari uso.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Disciplina l'uso della cosa comune, ma è norma disponibile dall'autonomia privata; non può essere richiamata per disapplicare una clausola negoziale specifica e quantitativamente determinata, salvo che la deroga si traduca in un divieto generalizzato di utilizzazione della cosa comune.

• art. 1322 c.c.

  Riconosce alle parti il potere di determinare liberamente il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge; la clausola pattizia che fissa una percentuale massima di occupazione è espressione di autonomia privata e vincola le parti.

• art. 1372 c.c.

  Il contratto ha forza di legge tra le parti e non può essere unilateralmente disapplicato o sostituito dal richiamo alla disciplina generale, quando le parti abbiano validamente regolato il rapporto con un precetto negoziale specifico.

• art. 101 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso per dedurre la violazione del contraddittorio, ma la Corte non si pronuncia nel merito su questo profilo perché assorbito.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso per contestare una decisione oltre i limiti della domanda o delle difese; profilo assorbito dall'accoglimento del primo motivo.

• art. 183, comma 4, c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso in relazione alle preclusioni assertive e difensive; profilo assorbito.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per contestare la ripartizione dell'onere della prova; la Corte non decide sul punto perché il motivo assorbente risolve la controversia su base negoziale.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per lamentare un erroneo accertamento dei fatti; profilo assorbito.

Massime di principio

• Quando le parti, nell'esercizio dell'autonomia contrattuale, regolano in modo specifico e quantitativamente determinato l'uso di una cosa comune, tale pattuizione opera come lex specialis e prevale sulla disciplina legale dispositiva dell'uso della comunione.
• L'art. 1102 c.c. non può essere usato per neutralizzare una clausola contrattuale valida e puntuale, salvo che la deroga pattizia si traduca in un divieto generalizzato e imperativo di uso della cosa comune.
• In presenza di una clausola negoziale autosufficiente e non lacunosa, il giudice non può procedere a una integrazione equitativa che, di fatto, reintroduca la regola legale al posto del precetto pattizio.
• Il contratto validamente concluso vincola le parti come legge del rapporto e non può essere superato unilateralmente sulla base della sola valutazione delle concrete conseguenze materiali della condotta rispetto alla disciplina generale.
• L'accoglimento di un motivo fondato sulla violazione della disciplina negoziale assorbe le censure che presuppongono la perdurante applicazione della regola legale o questioni di prova su fatti non decisivi rispetto alla ratio decidendi.

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