Cassazione Civile, Ordinanza n. 16894/2025 del 24/06/2025

Esito

La controversia

Un proprietario di unità immobiliare in un edificio condominiale aveva chiesto l’annullamento di una delibera assembleare del 25 luglio 2012 nella parte in cui, richiamando l’art. 18 del regolamento di condominio, gli vietava di aprire uno studio dentistico nel proprio appartamento. Il tribunale aveva ritenuto che il regolamento non vietasse tale attività e che la delibera non avesse natura decisoria, respingendo la domanda di annullamento. La corte d’appello aveva confermato il rigetto dell’appello del condominio, qualificando come autonome le questioni sull’interpretazione del regolamento e sull’annullamento della delibera, ed escludendo che lo studio dentistico rientrasse nel divieto di destinare i locali a "gabinetti di cura ed ambulatori per malattie infettive e contagiose". Il condominio ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: violazione dei canoni ermeneutici e dell’art. 18 del regolamento; nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c. per asserita ultrapetizione o carenza di motivazione; erronea regolazione delle spese dei gradi di merito e del cautelare; erronea condanna alle spese del giudizio di appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo di ricorso, ritenendo fondato il vizio di motivazione apparente della sentenza d’appello quanto alla censura di ultrapetizione e, inoltre, non conforme a diritto l’interpretazione del regolamento condominiale adottata dalla corte territoriale. Ha dichiarato assorbiti il terzo e il quarto motivo. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla corte d’appello in diversa composizione, affinché riesamini la controversia applicando i principi indicati e provveda anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  L’interpretazione del regolamento condominiale contrattuale deve partire dal senso letterale delle espressioni usate e dalla ricerca della comune intenzione dei contraenti; se il testo è chiaro e univoco, non è consentita un’interpretazione diversa.

• artt. 1362 e segg. c.c.

  Le clausole del regolamento condominiale devono essere interpretate secondo i canoni legali di ermeneutica contrattuale, con particolare attenzione al dato letterale e alla coerenza complessiva dell’atto.

• art. 112 c.p.c.

  È censurabile la sentenza che presenti ultrapetizione o motivazione apparente nel qualificare la domanda in modo non coerente con il petitum dedotto.

• art. 91 c.p.c.

  La ricorrente ha contestato la regolazione delle spese di lite; la questione è rimasta assorbita per effetto dell’accoglimento dei motivi principali.

• art. 92 c.p.c.

  La ricorrente ha contestato la compensazione delle spese di primo grado e la condanna alle spese di appello; la doglianza non è stata esaminata per assorbimento.

• art. 700 c.p.c.

  Richiamato solo per descrivere il precedente procedimento cautelare instaurato dall’attore e poi rigettato.

• art. 669 terdecies c.p.c.

  Richiamato solo per descrivere il reclamo cautelare, conclusosi con rigetto.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  L’interpretazione delle clausole del regolamento è sindacabile in cassazione anche per omesso esame di un fatto storico, oltre che per violazione dei canoni legali di ermeneutica.

Massime di principio

• Le clausole di un regolamento condominiale di natura contrattuale che limitano l’uso delle proprietà esclusive devono essere interpretate in modo rigoroso, partendo dal dato letterale e dalla comune intenzione dei condomini, senza ricorrere a letture estensive in presenza di formule non univoche.
• Le limitazioni convenzionali alle facoltà di godimento delle unità esclusive hanno natura di servitù reciproche e, come tali, richiedono una pattuizione chiara ed esplicita; il generico richiamo a pregiudizi come tranquillità, decoro o igiene non basta, di per sé, a individuare un divieto specifico se non consente di determinare con certezza l’attività vietata.
• La motivazione è apparente quando la sentenza non consente di comprendere il percorso logico-giuridico seguito dal giudice e non permette un controllo effettivo sulla decisione, specie se la risposta al motivo di appello è meramente assertiva.
• Se il giudice di merito qualifica in modo non coerente il contenuto della domanda e omette di spiegare perché non ricorra ultrapetizione, la relativa statuizione è cassabile per vizio di motivazione e per violazione dell’art. 112 c.p.c.
• In tema di regolamento condominiale contrattuale, la verifica di legittimità si concentra sulla corretta applicazione dei canoni ermeneutici e non sulla mera plausibilità dell’esito interpretativo raggiunto dal giudice di merito.

Come è indicizzato