Cassazione Civile, Ordinanza n. 11926/2025 del 06/05/2025

Esito

La controversia

La controversia origina da un'operazione immobiliare di sale and lease back: un immobile strumentale era stato venduto a una società di leasing, poi concessa in locazione finanziaria alla stessa parte venditrice, con facoltà finale di riscatto. Il curatore del fallimento della parte venditrice sosteneva che l'operazione fosse stata predisposta in violazione del divieto di patto commissorio e chiedeva la declaratoria di nullità del contratto di compravendita immobiliare; in appello otteneva l'accoglimento della domanda, con nullità per illiceità della causa ex artt. 1344 e 1418, comma 2, c.c. e condanna alla restituzione dell'immobile. La società di leasing ricorreva per cassazione con tre motivi: 1) violazione dell'art. 2744 c.c., deducendo che la Corte d'appello avrebbe erroneamente escluso la natura di reale finanziamento dell'operazione e avrebbe ignorato che il ripianamento di debiti pregressi può costituire esito lecito di un leasing di ritorno; 2) violazione degli artt. 2744, 1851 c.c., 12 preleggi, 1526, comma 2, 1419, comma 2, 1339 c.c., 139 L. 124/2017 e delle regole ermeneutiche, sostenendo che nel contratto fosse presente un valido patto marciano o che la nullità parziale avrebbe dovuto condurre a sostituzione/inserzione automatica della disciplina sopravvenuta; 3) violazione degli artt. 56 e 93 l.fall., contestando l'inammissibilità della propria domanda riconvenzionale di compensazione/restituzione d'indebito in relazione al maggior credito che sarebbe sorto in caso di nullità del rapporto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo in parte inammissibile e in parte infondato perché mirava, sotto la veste di violazione di legge, a un nuovo apprezzamento dei fatti e delle prove; ha ribadito che il sale and lease back è contratto socialmente tipico e lecito in sé, ma può essere dichiarato nullo se in concreto usato per eludere il divieto di patto commissorio, sulla base di indici sintomatici quali preesistente rapporto debitorio, difficoltà economiche dell'alienante e sproporzione tra prezzo e valore del bene. Ha ritenuto il secondo motivo inammissibile, osservando che il giudice di merito aveva accertato in fatto l'assenza di un vero patto marciano idoneo a garantire l'equilibrio tra le prestazioni; ha inoltre escluso la pertinenza del richiamo alla disciplina di sostituzione automatica delle clausole nulle e all'art. 139 L. 124/2017, sopravvenuto rispetto alla controversia. Ha ritenuto il terzo motivo in parte inammissibile e in parte infondato, perché la corte territoriale non aveva deciso su una compensazione, ma aveva correttamente dichiarato inammissibile la domanda riconvenzionale di accertamento del credito verso il fallimento, da proporre invece in sede di verifica del passivo. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese di legittimità e sono stati dati gli avvisi di legge in materia di contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2744 c.c.

  il divieto di patto commissorio è violato quando la vendita è in concreto piegata a funzione di garanzia e il creditore tenta di acquisire il bene abusando della debolezza del debitore; non opera invece sullo schema tipico del sale and lease back se manca tale deviazione causale

• art. 1344 c.c.

  la nullità può derivare dalla frode alla legge quando il contratto tipico venga concretamente impiegato per eludere il divieto di patto commissorio

• art. 1418, comma 2, c.c.

  la nullità discende dalla illiceità della causa concreta dell'operazione negoziale

• art. 1851 c.c.

  il patto marciano è richiamato come modello lecito, volto a evitare l'indebito vantaggio del creditore garantito

• art. 1526, comma 2, c.c.

  è richiamato nel motivo della ricorrente, ma la Corte lo considera non decisivo ai fini della fattispecie concreta

• art. 1419, comma 2, c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere la nullità parziale e la conservazione del contratto, ma ritenuto inconferente nel caso concreto

• art. 1339 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere l'inserzione automatica della disciplina sopravvenuta, ma ritenuto inconferente

• art. 139 L. n. 124/2017

  norma sopravvenuta invocata dalla ricorrente, ma considerata non applicabile alla controversia

• art. 1175 c.c.

  richiamato in relazione alla buona fede contrattuale, ma non idoneo a sovvertire l'accertamento di fatto del giudice di merito

• art. 1362 c.c.

  il ricorrente che deduce violazione dei canoni ermeneutici deve indicare specificamente il canone violato e il modo della violazione

• art. 1366 c.c.

  richiamato dalla ricorrente, ma la censura è stata ritenuta una mera contrapposizione interpretativa

• art. 1375 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in relazione all'interpretazione secondo buona fede, ma senza incidere sull'accertamento di merito

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  indica la trattazione camerale del ricorso

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  la Corte ribadisce che non può essere utilizzato per ottenere una rivalutazione del fatto e delle prove

• art. 56 l.fall.

  la compensazione nei confronti del fallimento è soggetta ai limiti del rito concorsuale e non può fondare una domanda riconvenzionale nel giudizio ordinario promosso dal curatore

• art. 93 l.fall.

  il credito verso il fallimento deve essere fatto valere con domanda di ammissione al passivo, non con riconvenzionale nel giudizio ordinario

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  presuppone l'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  richiamato quale norma inseritrice della disciplina sul contributo unificato aggiuntivo

Massime di principio

• Il contratto di sale and lease back è, in sé, uno schema negoziale socialmente tipico e lecito; tuttavia può essere dichiarato nullo quando, in concreto, venga utilizzato come strumento per eludere il divieto di patto commissorio e per rafforzare indebitamente la posizione del creditore finanziatore.
• Ai fini della nullità per violazione dell'art. 2744 c.c. rilevano indici sintomatici quali l'esistenza di un pregresso o contestuale rapporto debitorio, la difficoltà economica dell'alienante e la sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo effettivamente percepito; tali indici non devono necessariamente concorrere tutti insieme, ma devono essere valutati complessivamente.
• La presenza di un patto marciano rende lecita l'operazione solo se, fin dalla stipulazione, sono previste modalità di stima del bene certe, imparziali e ancorate a parametri oggettivi o a un terzo indipendente, così da garantire al debitore la restituzione dell'eventuale eccedenza rispetto al credito.
• Chi deduce in cassazione la violazione dei canoni di interpretazione contrattuale non può limitarsi a contrapporre una lettura alternativa del testo: deve indicare specificamente quale canone sia stato violato e in quale punto il giudice di merito se ne sia discostato.
• Il ricorso per cassazione non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione dei fatti o delle prove quando il giudice di merito abbia motivato in modo congruo e privo di vizi logici.
• Nel giudizio promosso dal curatore fallimentare, la domanda riconvenzionale volta all'accertamento di un credito verso il fallimento è inammissibile nel giudizio ordinario e deve essere proposta nella sede di verifica del passivo.
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