Cassazione Civile, Ordinanza n. 33377/2022 del 11/11/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento con cui l'Agenzia delle Entrate ha contestato alla contribuente una plusvalenza patrimoniale tassabile ai sensi dell'art. 67, lett. b), TUIR, in relazione alla cessione, avvenuta nel 2012 insieme ai germani, di un immobile/terreno sito in Pontinia per complessivi euro 400.000. La contribuente ha sostenuto che si trattasse di mera cessione di un terreno con fabbricato, quindi non riconducibile alla fattispecie impositiva prospettata dall'Ufficio. Con l'unico motivo di ricorso per cassazione ha denunciato la violazione dell'art. 67, lett. b), TUIR, assumendo che la CTR avesse applicato l'imposta a un'ipotesi non prevista dalla norma, cioè la cessione di terreno già edificato. Ha richiamato la giurisprudenza di legittimità sulla distinzione tra cessione di terreno edificabile e cessione di fabbricato già esistente, sostenendo che nella specie non ricorressero i presupposti della tassazione della plusvalenza.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato il ricorso. Ha osservato che, secondo la propria giurisprudenza, la tassazione della plusvalenza ex art. 67, lett. b), TUIR presuppone la cessione di un'area edificabile, mentre non è consentito ricondurre sotto tale disciplina la vendita di un edificio solo perché le parti abbiano poi programmato demolizione e ricostruzione. Nel caso concreto, la motivazione della CTR era carente e contraddittoria perché sembrava muovere dall'idea che il fabbricato fosse stato demolito dopo il rogito, ma non aveva accertato in modo adeguato lo stato del bene al momento della compravendita. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, perché svolga i necessari accertamenti di fatto e si uniformi ai principi di diritto indicati, provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 67, lett. b), TUIR

  La plusvalenza è tassabile quando deriva dalla cessione di un terreno edificabile; non può invece applicarsi la disciplina prevista per il terreno edificabile alla vendita di un edificio solo in ragione dell'intenzione delle parti di demolirlo e ricostruirlo.

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  La cassazione con rinvio è disposta perché sono necessari ulteriori accertamenti di fatto non consentiti in sede di legittimità.

• art. 20 del d.P.R. 131 del 1986

  In tema di imposta di registro, non è consentito riqualificare la compravendita di un fabbricato come vendita di area edificabile valorizzando l'intenzione delle parti di demolire e ricostruire.

Massime di principio

• In materia di plusvalenze immobiliari, ai fini della tassazione ex art. 67, lett. b), TUIR, è decisivo lo stato del bene al momento del trasferimento: se il fabbricato esiste ancora, la cessione non può essere assimilata alla vendita di un'area edificabile solo per la successiva demolizione o per l'intenzione di ricostruire.
• L'Amministrazione finanziaria non può creare un tertium genus tra area edificabile e fabbricato esistente per applicare un regime fiscale più gravoso rispetto a quello tassativamente previsto dal legislatore.
• Quando la motivazione della sentenza di merito sia contraddittoria o incompleta sul punto decisivo dello stato del bene al momento della vendita, la causa va cassata con rinvio per il necessario accertamento di fatto.
• Nel giudizio tributario la riqualificazione fiscale dell'atto deve muovere dal contenuto oggettivo dell'operazione e dai fatti accertati, non dalle sole intenzioni prospettiche delle parti.

Come è indicizzato