Cassazione Civile, Ordinanza n. 00103/2026 del 02/01/2026

Esito

La controversia

Una società aveva acquistato un terreno con un impianto di distribuzione carburante in corso di costruzione per poi concederlo in locazione finanziaria a terzi. Prima del rogito il notaio aveva trasmesso una relazione preliminare basata sulle dichiarazioni del venditore circa proprietà e assenza di pesi. Dopo la vendita, la società acquirente aveva ricevuto un ordine comunale di demolizione del manufatto e aveva quindi scoperto che le opere erano abusive e che il venditore aveva acquistato il bene pochi giorni prima a un prezzo molto inferiore rispetto a quello di rivendita. La società aveva quindi convenuto in giudizio il notaio, lamentando responsabilità professionale per non avere verificato la reale situazione edilizia/urbanistica del bene e per non avere segnalato l'evidente sproporzione del prezzo rispetto al valore e al recente acquisto del dante causa. In primo grado vi era stata una sentenza non definitiva che aveva affrontato questioni preliminari e disposto ulteriore istruttoria; nella sentenza definitiva il giudice aveva poi ritenuto che il notaio non fosse tenuto a verificare l'abusività del bene e aveva rigettato la domanda. In appello, la corte territoriale aveva dichiarato inammissibile il gravame ritenendo che la sentenza non definitiva avesse già deciso nel merito la domanda di responsabilità per omessa informazione e che tale capo non fosse stato impugnato. Con il ricorso per cassazione la società deduceva, in sostanza, violazione degli artt. 323, 324 c.p.c. e 2909 c.c., sostenendo che la sentenza non definitiva non avesse rigettato la domanda ma avesse solo svolto argomentazioni o, in alternativa, avesse comunque riconosciuto una diversa forma di responsabilità del notaio; contestava inoltre che il giudice della sentenza definitiva potesse disattendere quanto già statuito con la non definitiva. Gli ulteriori motivi, subordinati, riguardavano il mancato esame nel merito della responsabilità del notaio e la ripartizione dell'onere della prova.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, rilevando che la decisione di appello era errata perché, a seconda della lettura della sentenza non definitiva, o non vi era alcun capo sfavorevole da impugnare, oppure la sentenza non definitiva aveva comunque cristallizzato un accertamento vincolante sulla responsabilità del notaio che il giudice della sentenza definitiva non poteva disattendere. La Corte ha quindi affermato che il giudice di merito successivo era vincolato dalla pronuncia non definitiva per le questioni già decise e per i presupposti logico-giuridici del prosieguo, con conseguente violazione del giudicato interno ove la sentenza definitiva avesse negato quanto già accertato. In ragione dell'accoglimento del primo motivo, gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 323 c.p.c.

  richiamato per sostenere l'impugnabilità o meno della sentenza non definitiva e il regime delle impugnazioni delle decisioni parziali

• art. 324 c.p.c.

  richiamato con riferimento alla formazione del giudicato interno sulle questioni già decise

• art. 2909 c.c.

  richiamato per affermare l'efficacia del giudicato sostanziale

• art. 2697 c.c.

  evocato solo indirettamente nel motivo subordinato sulla ripartizione dell'onere della prova

• art. 2932 c.c.

  menzionato solo nel contesto della qualificazione della domanda; non decisivo nella ratio

• art. 2051 c.c.

  richiamato solo nel ragionamento della ricorrente come raffronto, non come norma applicata alla decisione

Massime di principio

• Quando una sentenza non definitiva ha deciso una questione in modo idoneo a produrre preclusioni sul prosieguo, il giudice della sentenza definitiva non può rimettere in discussione quanto già accertato se ciò integra violazione del giudicato interno, rilevabile anche d'ufficio in cassazione.
• Se la sentenza non definitiva non contiene un effettivo capo di soccombenza sulla domanda, essa non è utilmente impugnabile; se invece il giudice di merito ha qualificato diversamente la domanda accogliendola o decidendola su un diverso titolo, non può poi negarne i presupposti nella sentenza definitiva.
• L'ammissibilità dell'appello contro la sentenza non definitiva e la portata del giudicato interno vanno valutate in base al contenuto sostanziale della decisione, non alla sola formula utilizzata dal giudice.
• Quando una censura riguarda l'erronea declaratoria di inammissibilità dell'impugnazione per preteso giudicato interno, l'esame dei motivi ulteriori sul merito resta assorbito se viene accolta la doglianza sulla preclusione processuale.
• In presenza di una decisione non definitiva che abbia accertato l'inadempimento o la responsabilità sotto un determinato profilo, il giudice successivo non può fondare la decisione definitiva su una premessa incompatibile con quell'accertamento.

Come è indicizzato