Cassazione Civile, Sentenza n. 4080/2022 del 09/02/2022

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnano la sentenza della Corte d'Appello di Roma che aveva confermato la condanna al pagamento della penale per ritardo nella consegna dell'immobile prevista nell'art. 5 del contratto di compravendita. Sostengono che la corte ha erroneamente valorizzato solo la lettera della clausola penale senza considerare il contesto negoziale unitario costituito dai preliminari (preliminare di vendita, scritture integrative e preliminare di locazione) e il comportamento delle parti; in particolare lamentano che la De Luca, avendo contratto l'obbligo di stipulare il contratto di locazione con la Lembo s.r.l., aveva accettato che la disponibilità materiale dell'immobile spettasse alla società locataria e che quindi l'inadempimento della De Luca al preliminare di locazione (e non dei venditori) impedì la consegna. Denunciano violazioni delle norme di interpretazione del contratto e dei principi di buona fede (art. 1362 e 1366 c.c.) e errori di valutazione e contraddittorietà rispetto alla sentenza di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso nei limiti indicati e ha cassato la sentenza della Corte d'Appello di Roma rinviando la causa ad una diversa composizione della medesima Corte d'Appello per un nuovo esame. I giudici di legittimità hanno ritenuto che la corte territoriale avesse dato eccessiva rilevanza alla data di efficacia costitutiva del rapporto di locazione risultante dalla sentenza di esecuzione in forma specifica (1/7/2006), senza considerare adeguatamente le risultanze contrattuali e comportamentali che indicavano che la compratrice (De Luca) aveva assunto l'impegno di consentire la continuità di detenzione alla Lembo s.r.l., con conseguenze sulla valutazione dell'obbligo dei venditori di consegna e sulla imputabilità dell'inadempimento. Pertanto la sentenza impugnata è cassata e la causa è rimessa per nuovo esame; la corte di rinvio dovrà anche decidere sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 5 contratto di compravendita (clausola contrattuale)

  Prevede l'obbligo di consegna entro il 31/12/2003 e una penale di C. 400,00 al giorno per il ritardo; la Corte d'Appello le aveva dato valore letterale per ritenere l'inadempimento dei venditori, ma la Cassazione ha ritenuto necessario valutare la coerenza di tale clausola con le intese negoziali complessive tra le parti

• art. 2932 c.c.

  Norma sull'esecuzione in forma specifica dell'obbligo (sentenza che costituisce il rapporto di locazione): la sentenza di esecuzione ha efficacia costitutiva del rapporto di locazione a decorrere dalla data indicata (nel caso 1/7/2006) e non retroagisce, ma la Corte deve valutare gli effetti delle obbligazioni preliminari e dei comportamenti anteriori alla sentenza

• art. 1362 c.c.

  Riguarda l'interpretazione del contratto: i ricorrenti hanno denunciato la mancata interpretazione unitaria e funzionale degli atti negoziali; la Cassazione ha ritenuto che la Corte d'Appello non abbia sufficientemente esaminato il collegamento funzionale tra le scritture

• art. 1366 c.c.

  Richiama il principio di interpretazione conforme alla buona fede e all'unitarietà dell'operazione economica; i ricorrenti sostenevano che la corretta interpretazione avrebbe impedito che la De Luca approfittasse della mancata stipula del contratto di locazione per ottenere la penale

• art. 360 c.p.c. (n. 3 e n. 5)

  Norme sulle ragioni di ricorso per cassazione: i motivi invocati hanno riguardato la falsa applicazione delle norme civilistiche e l'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio (n.3 e n.5), ritenuti in parte fondati dalla Corte di Cassazione

• art. 329 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti come norma invocata nella censura; la Corte di Cassazione ha considerato rilevanti profili di istruttoria e accertamento di fatto ai fini del rinvio

• art. 2909 c.c.

  Richiamato nella censura dei ricorrenti; la Corte ha valutato la compatibilità dell'accertamento compiuto con la sentenza già passata in giudicato (ma ha ritenuto necessario un riesame della valutazione unitaria delle scritture)

Massime di principio

• L'obbligo del venditore di consegnare il bene comprende la consegna materiale: il fatto che l'acquirente fosse a conoscenza di una detenzione da parte di terzi non esclude automaticamente la responsabilità del venditore, salvo che dalle scritture e dal comportamento complessivo delle parti emerga diversamente
• Quando tra le parti esistono più scritture (preliminari, integrazioni, pattuizioni con terzi) il giudice deve interpretare il complesso negoziale in modo unitario e funzionale, valutando coerenza e buona fede, non limitandosi ad una interpretazione letterale di singole clausole
• L'esecuzione in forma specifica di un preliminare (art. 2932 c.c.) produce effetti costitutivi dalla data indicata nella sentenza e non retroagisce, ma i rapporti e gli obblighi assunti anteriormente tra le parti possono incidere sulla valutazione delle responsabilità per la consegna
• La mancata stipula del contratto definitivo prevista da un preliminare può far emergere rilevanza causale nell'impossibilità di dare esecuzione ad alcune obbligazioni; occorre comunque determinare chi sia l'autore dell'inadempimento e se tale inadempimento sia imputabile ai venditori o all'acquirente
• Il giudice di merito deve motivare congruamente l'esame delle prove e delle scritture collegate; la mancata considerazione di elementi decisivi e la mancata interpretazione unitaria possono giustificare la cassazione con rinvio
• In situazioni complesse, per evitare contestazioni successive, è consigliabile formalizzare chiaramente nelle scritture il regime della detenzione e gli effetti temporali delle pattuizioni tra venditore, acquirente e eventuali conduttori terzi