Cassazione Civile, Sentenza n. 21672/2024 del 01/08/2024

Esito

La controversia

La ricorrente chiedeva il riconoscimento della proprietà per usucapione di un immobile costruito senza concessione edilizia, sostenendo di aver mantenuto la residenza e la disponibilità materiale dell'immobile dopo la notifica dell'ordinanza di demolizione e dopo il decorso dei novanta giorni previsti per l'ottemperanza, perciò acquisendone la proprietà per usucapione. In primo luogo il Comune aveva emesso ordinanza di demolizione (20/3/1990) e successivo provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale (24/4/1991), poi annullato dal TAR; il Sindaco aveva quindi reiterato l'acquisizione (7/12/1993, notificata 10/1/1994). La ricorrente contestava che, decorso il termine di novanta giorni dalla notifica, la proprietà si fosse trasferita "ope legis" al Comune e che pertanto il decorso del tempo utile per l'usucapione fosse iniziato per lei.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Il Collegio ha ritenuto che la ricorrente non avesse possesso valido "ad usucapionem" perché, per effetto della confisca urbanistica/acquisizione al patrimonio comunale (analoga, quanto a effetti sulla titolarità, all'espropriazione), il precedente proprietario perde l'animus possidendi e, se rimane nell'immobile, la sua situazione è mera detenzione che non consente l'usucapione salvo che non intervengano atti di interversione della detenzione in possesso ai sensi dell'art. 1141 c.c. La Corte ha quindi confermato la decisione di merito favorevole al Comune e ha condannato la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.

Norme richiamate

• legge n. 47/1985

  art. 7, co. 3 e 4; art. 44

  La Corte d'appello aveva ritenuto che l'esercizio del diritto dominicale da parte del Comune è subordinato a provvedimento valido; la ricostruzione della Cassazione conferma che l'acquisizione prevista dalla normativa urbanistica può produrre effetti di perdita dell'animus possidendi del precedente titolare quando sussistono i presupposti di legge

• D.P.R. n. 380/2001

  Richiamato in relazione alle norme sul procedimento edilizio e sulle conseguenze dell'inosservanza degli obblighi sanzionatori; la Corte valuta la disciplina urbanistica quale fonte dell'acquisizione dell'immobile da parte del Comune

• legge n. 724/1994

  La Corte d'appello aveva ritenuto che la riapertura dei termini per il condono e la sospensione 'ope legis' dei procedimenti sanzionatori impedissero giuridicamente l'esercizio del potere dominicale del Comune nel periodo di sospensione; la Cassazione non ha ritenuto sufficiente questo profilo a riconoscere l'usucapione della ricorrente, essendo prevalente la perdita dell'animus possidendi per effetto dell'acquisizione al patrimonio

• Codice civile

  art. 2935; art. 1141, comma 2; art. 1158

  Art. 2935 (prescrizione/acquisizione a titolo derivativo/tempi) e art. 1158 (illiceità del titolo non impedisce di regola la prescrizione): la ricorrente invocava il decorrere del termine ventennale; la Corte ha invece richiamato art. 1141 c.c. per spiegare che la mera detenzione non costituisce possesso utile per l'usucapione e che occorrerebbe un atto di interversione della detenzione in possesso

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione (Sezioni Unite)

  sent. n. 651/2023; ord. interlocutoria S.U. n. 583/2024

  Le Sezioni unite hanno stabilito che, nel caso di espropriazione per pubblica utilità (e, per analogia, nella confisca urbanistica), il decreto di esproprio o l'acquisizione validamente disposta fanno perdere all'ex proprietario l'animus possidendi e trasformano la sua permanenza in mera detenzione, impedendo l'usucapione salvo atto di interversione

• Decisione amministrativa richiamata

  TAR Toscana, sent. n. 322/1993

  Il TAR aveva annullato il primo provvedimento di acquisizione per vizi formali e aveva rilevato profili sull'individuazione del bene; la retroattività dell'annullamento è stata valutata dalla Corte d'appello nella determinazione del 'dies a quo' per l'usucapione, ma la Cassazione ha deciso in via prevalente sulla questione dell'animus possidendi

Massime di principio

• Quando un immobile abusivo viene acquisito originariamente al patrimonio comunale (confisca urbanistica o acquisizione per inottemperanza all'ordinanza di demolizione), il precedente proprietario perde l'animus possidendi: la sua permanenza costituisce mera detenzione e non vale ai fini dell'usucapione se non interviene un atto di interversione della detenzione in possesso ai sensi dell'art. 1141 c.c.
• La mera decorrenza del termine previsto per l'ottemperanza non garantisce automaticamente all'ex proprietario la disponibilità 'ad usucapionem' se, per effetto delle norme urbanistiche o di un provvedimento amministrativo valido, la proprietà è già stata trasferita al Comune.
• L'annullamento retroattivo di un provvedimento amministrativo può incidere sul momento di acquisizione del bene da parte del Comune e quindi sul 'dies a quo' utile per valutare la prescrizione/usucapione; occorre valutare la reale efficacia temporale dell'annullamento.
• L'esistenza di sospensioni legislative (es. riapertura dei termini per condono e sospensione dei procedimenti ex lege) può temporaneamente impedire l'esercizio dei poteri amministrativi e incidere sui tempi utili per usucapione; tuttavia tale profilo può risultare insufficiente se prevale l'effetto di perdita dell'animus possidendi riconducibile all'acquisizione comunale.
• Per configurare l'usucapione occorre possesso continuato, pacifico, pubblico e con animus: la qualificazione giuridica del possesso (possesso vs. mera detenzione) è questione di diritto che i giudici possono decidere in sede di legittimità senza necessità di ulteriori istruttorie di merito.