Cassazione Civile, Ordinanza n. 13378/2025 del 20/05/2025

Esito

La controversia

La proprietaria di un appartamento in un condominio di Milano ha agito contro il condominio dopo un tentativo di mediazione negativo, chiedendo il risarcimento del danno emergente per le spese condominiali versate nel periodo in cui non aveva potuto locare l'immobile e del lucro cessante per l'impossibilità di affittarlo per diciannove mesi. In primo grado il tribunale ha riconosciuto solo parte delle domande, liquidando le spese per la tinteggiatura di un muro e un importo per il lucro cessante parametrato al canone del 2008. In appello la proprietaria ha ottenuto il riconoscimento solo delle spese di mediazione. Con il ricorso per cassazione ha dedotto: violazione dell'art. 112 c.p.c. per avere i giudici escluso la restituzione delle spese condominiali; omesso esame del cattivo funzionamento dell'impianto di riscaldamento; errata individuazione del parametro per il danno da mancato utilizzo e mancato riconoscimento del danno figurativo; illegittima liquidazione delle spese dei gradi di merito.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice di merito può interpretare la domanda e qualificare la pretesa come restitutoria o come eccezione di inadempimento; nel caso di specie la censura ex art. 112 è stata ritenuta infondata perché le spese condominiali hanno fonte legale e non contrattuale.

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  La dedotta violazione processuale è stata esclusa perché il giudice di merito non aveva attribuito alla domanda un contenuto diverso da quello interpretabile dagli atti.

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  Il vizio di omesso esame è stato ritenuto non fondato rispetto al dedotto cattivo funzionamento dell'impianto di riscaldamento, poiché la censura non superava l'accertamento di fatto compiuto dai giudici di merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  L'ulteriore importo da versare è pari a quello dovuto per il ricorso principale.

Massime di principio

• Le spese condominiali gravano sul condomino in forza della legge e della comproprietà delle parti comuni, sicché non possono essere trattate come poste meramente contrattuali oggetto di restituzione per inadempimento del condominio.
• Nel giudizio di legittimità la censura ex art. 112 c.p.c. richiede di dimostrare una vera pronuncia ultra/extra petita o l'omissione su una domanda effettivamente proposta, non essendo sufficiente contestare la qualificazione della domanda data dal giudice di merito.
• Per il risarcimento del danno da mancata utilizzazione o mancata locazione di un immobile occorre specifica allegazione e prova degli elementi che consentano di ritenere risarcibile l'intero periodo dedotto; in difetto, il giudice può ricorrere a una valutazione presuntiva limitata al periodo effettivamente desumibile dagli atti.
• La liquidazione del lucro cessante può essere ancorata a dati di mercato certi e temporalmente coerenti con il periodo di indisponibilità del bene; l'utilizzo di parametri riferiti ad annualità successive e quindi estranee al danno è arbitrario.
• Le censure sulle spese di lite sono sindacabili in cassazione solo se si deduce una violazione del principio per cui la parte totalmente vittoriosa non può essere condannata alle spese; la quantificazione e l'eventuale compensazione restano in larga misura affidate al prudente apprezzamento del giudice di merito, salvo specifica e puntuale deduzione di violazioni dei limiti tariffari.

Come è indicizzato