Cassazione Civile, Ordinanza n. 20892/2022 del 30/06/2022

Esito

La controversia

Il proprietario-locatore di un immobile ad uso commerciale aveva intimato disdetta del rapporto di locazione prima della scadenza, per impedire la rinnovazione. Successivamente aveva anche scritto al conduttore chiedendogli se intendesse proseguire o meno il rapporto per un ulteriore periodo. Il conduttore non aveva risposto. Il locatore, ottenuto il rilascio in sede esecutiva e poi nel giudizio di merito, ha proposto ricorso per cassazione deducendo la nullità della sentenza per violazione dell'art. 34 L. n. 392/1978, sostenendo che il conduttore avrebbe manifestato disinteresse alla prosecuzione del rapporto tramite il silenzio serbato alla lettera interlocutoria e che, pertanto, non gli sarebbe spettata l'indennità di avviamento. La tesi del ricorrente era che il diritto all'indennità venga meno quando la risoluzione sia riferibile alla volontà del conduttore, anche se desunta da comportamenti concludenti; nel caso concreto, però, la Corte ha escluso che il mero silenzio potesse integrare tale volontà.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso e ha rigettato il ricorso. Ha affermato che la perdita del diritto all'indennità di avviamento richiede una chiara iniziativa o adesione del conduttore alla cessazione del rapporto, desumibile da comportamenti espressi o concludenti univoci. Nel caso esaminato, la disdetta era stata inizialmente intimata dal locatore e il successivo silenzio del conduttore alla richiesta interlocutoria non poteva essere interpretato come manifestazione di disinteresse alla prosecuzione della locazione, ma al più come mancata risposta a una sollecitazione del locatore. Il conduttore ha dunque conservato il diritto all'indennità di avviamento e la sentenza impugnata è stata confermata, con condanna del ricorrente alle spese.

Norme richiamate

• art. 34 L. 27 luglio 1978, n. 392

  L'indennità di avviamento per la locazione commerciale viene meno solo se la cessazione del rapporto è riferibile alla volontà del conduttore, espressa o chiaramente desumibile da comportamenti concludenti univoci; il mero silenzio non basta.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Per escludere l'indennità di avviamento nella locazione commerciale non è sufficiente un generico disinteresse del conduttore: occorre una volontà di cessazione del rapporto riferibile al conduttore stesso, espressa o inequivocamente desumibile da fatti concludenti.
• Quando la risoluzione o il mancato rinnovo del rapporto dipendono da iniziativa del locatore, il silenzio del conduttore non equivale di regola ad adesione alla cessazione né integra, di per sé, rinuncia all'indennità di avviamento.
• Nella disciplina vincolistica delle locazioni commerciali, il silenzio del conduttore rispetto alla disdetta non può essere valorizzato come atto concludente idoneo a far perdere il diritto all'indennità, salvo emergano elementi univoci di iniziativa o adesione alla risoluzione.

Come è indicizzato