Cassazione Civile, Ordinanza n. 30932/2025 del 25/11/2025

Esito

La controversia

Un acquirente di un appartamento conveniva in giudizio la società che aveva venduto e realizzato l'immobile, oltre la compagnia assicurativa indicata in polizza, chiedendo il risarcimento dei danni per numerosi vizi dell'abitazione emersi dopo l'acquisto: macchie di umidità, scrostamento dei muri, allagamenti nei periodi di pioggia, difformità rispetto al capitolato e spese conseguenti al temporaneo trasferimento della famiglia, oltre danni psico-fisici. Il tribunale accoglieva la domanda nei limiti di euro 25.925,25; la corte d'appello confermava la condanna e riteneva tempestiva la denuncia dei vizi, reputando che la scoperta effettiva dei difetti fosse avvenuta solo con l'ausilio di una relazione tecnica di parte del 21 marzo 2011 e che la successiva raccomandata del 23 marzo 2011 fosse idonea a evitare la decadenza. La società venditrice proponeva ricorso per cassazione con tre motivi: 1) falsa applicazione dell'art. 2704 c.c. e travisamento della prova, sostenendo che la data della relazione tecnica non fosse certa e non potesse fondare il dies a quo della denuncia; 2) falsa applicazione degli artt. 1495 e 2697 c.c., deducendo che la denuncia fosse generica e che la corte avesse illegittimamente invertito l'onere della prova sull'eccezione di decadenza; 3) falsa applicazione dell'art. 92 c.p.c. in tema di spese, per la mancata compensazione nonostante il parziale accoglimento dell'appello. Nel corso del giudizio di legittimità il terzo motivo è stato rinunciato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi perché: la contestazione della data della relazione peritale era tardiva, la regola dell'art. 2704 c.c. opera per i terzi e non per l'allegazione di un fatto storico, la data di effettiva scoperta dei vizi coincide con il momento in cui l'acquirente ne acquisisce certezza obiettiva e completa, anche tramite relazione tecnica; inoltre, una denuncia dei vizi può essere anche generica, purché consenta al venditore di comprendere che l'acquirente ha riscontrato difetti rilevanti. Il terzo motivo non è stato esaminato perché espressamente rinunciato. La Cassazione ha quindi confermato la decisione di merito e ha disposto la condanna della ricorrente al pagamento di euro 1.000,00 in favore della cassa delle ammende, oltre agli ulteriori effetti ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 2704 c.c.

  La data della scrittura privata non autenticata è rilevante a tutela dei terzi; non si applica quando il documento è invocato come mero fatto storico, provabile con qualsiasi mezzo, anche presuntivo.

• art. 115 c.p.c.

  La censura di travisamento della prova è stata disattesa perché la valutazione del giudice di merito sulla documentazione era sorretta da un accertamento istruttorio non sindacabile in cassazione nei limiti dedotti.

• art. 1492 c.c.

  La denuncia dei vizi è funzionale a mettere il venditore sull'avviso e può essere anche sommaria, purché sia idonea a segnalare la presenza di difetti rilevanti della cosa venduta.

• art. 1495 c.c.

  Il termine di decadenza per la denuncia dei vizi decorre dalla scoperta effettiva, cioè dal momento in cui l'acquirente acquisisce certezza obiettiva e completa dei difetti; se il venditore eccepisce la tardività, l'acquirente deve provare di avere denunciato nel termine.

• art. 2697 c.c.

  In presenza di eccezione di decadenza per tardiva denuncia, grava sull'acquirente l'onere di dimostrare di aver rispettato il termine di legge; tuttavia, una volta provata la denuncia tempestiva, spetta al venditore la prova contraria sulla precedente conoscenza dei vizi.

• art. 92 c.p.c.

  La doglianza sulle spese non è stata esaminata per rinuncia al motivo.

• art. 380-bis c.p.c.

  Nel procedimento accelerato, se la Corte definisce il giudizio conformemente alla proposta, può operare la disciplina sanzionatoria collegata alla manifesta infondatezza del ricorso.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La memoria illustrativa e la richiesta di decisione sono state trattate nel quadro del procedimento camerale accelerato.

• art. 96, quarto comma, c.p.c.

  In caso di definizione del giudizio in conformità alla proposta accelerata, la Corte ha applicato la condanna al pagamento di una somma in favore della cassa delle ammende.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato dovuto dalla parte soccombente.

Massime di principio

• Nel giudizio di garanzia per vizi della cosa venduta, la decadenza va valutata con riferimento alla scoperta effettiva e completa dei difetti, non alla sola possibilità astratta di percepirli.
• La relazione tecnica di parte può costituire il momento di effettiva conoscenza dei vizi quando solo tramite tale accertamento l'acquirente acquisisca certezza obiettiva dei difetti e della loro causa.
• L'eccezione di tardiva denuncia dei vizi impone all'acquirente di provare il rispetto del termine di legge, ma il venditore che contesti la tempestività deve allegare e dimostrare fatti idonei a superare la prova della denuncia effettuata.
• La denuncia dei vizi ex artt. 1492 e 1495 c.c. non richiede una descrizione analitica e completa dei difetti: è sufficiente una comunicazione anche generica, se idonea ad avvisare il venditore dell'esistenza di un problema rilevante sulla cosa venduta.
• La data di una scrittura privata non autenticata, quando rilevi solo come fatto storico e non per gli effetti negoziali dell'atto, può essere provata con ogni mezzo e non è governata dalla disciplina dell'art. 2704 c.c.

Come è indicizzato