Cassazione Civile, Ordinanza n. 07369/2024 del 19/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto misto di compravendita e permuta tra una società e un'altra società, avente ad oggetto la cessione di alcuni immobili in cambio di un appartamento da costruirsi su terreno della controparte. L'appartamento promesso era stato individuato tra quelli realizzati o in corso di realizzazione. Su tale fabbricato l'agente della riscossione aveva iscritto ipoteca a garanzia di un proprio credito. Successivamente la società coinvolta era stata posta in liquidazione e un soggetto, agendo in proprio e quale procuratore di altri due, aveva convenuto l'Agenzia per ottenere l'accertamento dell'illegittimità dell'iscrizione ipotecaria e il risarcimento del danno. Il tribunale e la corte d'appello avevano rigettato la domanda ritenendo che l'immobile fosse già ultimato nei suoi elementi essenziali e quindi esistente al momento dell'iscrizione. In cassazione il ricorrente deduceva, con due motivi, violazione dell'art. 2826 c.c. e degli artt. 2823, 1555 e 1472 c.c., sostenendo: (i) che, per il principio di accessione, l'immobile costruito su terreno altrui sarebbe rimasto nella proprietà del proprietario del terreno sino all'effettiva ultimazione, sicché non sarebbe stato possibile iscrivere ipoteca a danno dei ricorrenti; (ii) che il bene non era ancora venuto ad esistenza perché mancavano impianti e altre rifiniture, con conseguente mancato trasferimento della proprietà e illegittimità dell'ipoteca.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha osservato che i due motivi ruotavano entrambi attorno alla stessa questione di fatto, cioè se l'immobile fosse già venuto ad esistenza al momento dell'iscrizione ipotecaria. Ha rilevato che le doglianze miravano, in sostanza, a sovvertire l'accertamento in fatto compiuto dai giudici di merito, fondato anche su consulenza tecnica, e che tale rivalutazione del fatto è preclusa in sede di legittimità. Inoltre ha affermato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, un immobile deve considerarsi venuto ad esistenza quando è completo nelle sue parti strutturali, anche se mancano rifiniture o accessori. Poiché era accertato che la struttura era stata realizzata e che mancavano solo impianti e documentazione amministrativa, elementi non necessari a ritenere giuridicamente completata l'opera, la censura è risultata infondata. Conseguentemente il ricorso è stato respinto e il ricorrente è stato condannato alle spese, con attestazione dell'obbligo del versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2826 c.c.

  L'iscrizione ipotecaria può essere contestata solo sulla base della reale esistenza giuridica del bene gravato; non è decisivo il richiamo al principio di accessione per negare l'oggetto della garanzia, se il fabbricato è già venuto ad esistenza nei suoi elementi essenziali.

• art. 2823 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere l'illegittimità dell'ipoteca su bene non ancora esistente; la Corte non ne accoglie l'interpretazione estensiva proposta.

• art. 1555 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla permuta, ma la Corte ritiene infondata la tesi che da tale norma derivi l'impossibilità di trasferimento prima del completamento di rifiniture e accessori.

• art. 1472 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere il mancato passaggio della proprietà del bene da costruire; la Corte ribadisce che la proprietà può trasferirsi quando il bene è strutturalmente completo, anche se privo di finiture.

• art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012

  Norma richiamata quale fonte dell'obbligo di ulteriore contributo unificato nei casi previsti.

Massime di principio

• Ai fini dell'iscrizione ipotecaria su un fabbricato in corso di realizzazione, ciò che rileva è se il bene sia già venuto ad esistenza in senso giuridico, ossia se sia completo nelle sue parti strutturali; la mancanza di rifiniture, impianti o ulteriori accessori non impedisce di considerarlo esistente.
• Le regole sull'accessione servono a determinare la proprietà del suolo e delle costruzioni, mentre la disciplina dell'ipoteca riguarda l'oggetto della garanzia: i due piani non possono essere sovrapposti per negare l'iscrizione ipotecaria quando il bene sia già autonomamente individuabile ed esistente.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare la censura di violazione di legge in una richiesta di nuovo accertamento del fatto; se la decisione di merito si fonda su una ricostruzione fattuale assistita da istruttoria tecnica, il relativo apprezzamento è insindacabile salvo vizi dedotti nei limiti del controllo di legittimità.
• Un immobile deve reputarsi venuto ad esistenza quando sia stata completata la struttura essenziale dell'opera; le sole rifiniture o gli elementi accessori non sono decisivi per escluderne l'esistenza giuridica e il conseguente trasferimento o assoggettamento a garanzia.

Come è indicizzato