Cassazione Civile, Ordinanza n. 20994/2026 del 20/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di un capannone stipulato tra le parti nel 2014. Il promissario acquirente aveva chiesto la risoluzione del preliminare sostenendo che il promittente venditore avesse taciuto un elemento decisivo: la copertura dell’immobile in materiale fibrocementoso contenente amianto (eternit), ritenuto pericoloso e asseritamente incompatibile con l’uso dell’immobile. In primo grado la domanda era stata accolta, con condanna del venditore alla restituzione di somme versate a titolo di caparra e di ulteriore acconto prezzo, mentre la domanda riconvenzionale del venditore era stata respinta. In appello, però, la decisione era stata riformata integralmente: la Corte territoriale aveva escluso l’inadempimento del venditore, valorizzando la dichiarazione dell’acquirente di aver preso visione e gradito lo stato dell’immobile e osservando che la disciplina sull’amianto non impone la rimozione generalizzata delle coperture preesistenti se in buono stato manutentivo. Aveva poi accolto la domanda riconvenzionale del venditore, condannando l’acquirente a pagare l’importo della caparra e il risarcimento dei danni derivanti dagli interventi di modifica eseguiti nell’immobile dopo averne ottenuto la disponibilità. Con il ricorso per cassazione il promissario acquirente ha censurato: 1) l’omessa pronuncia sulla restituzione di euro 20.000 versati come ulteriore acconto prezzo e l’erronea negazione del relativo giudicato; 2) la prova e la liquidazione equitativa del danno da danneggiamento dell’immobile; 3) la condanna al pagamento della caparra, ritenendo che il venditore potesse solo trattenerla e non ottenerne il doppio, oltre a contestare il cumulo tra caparra e risarcimento; 4) la valutazione di insussistenza dell’inadempimento del venditore per la presenza di eternit, invocando la disciplina sulla sicurezza e sull’amianto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo; ha accolto il secondo motivo limitatamente alla censura sulla liquidazione equitativa del danno; ha accolto il terzo motivo solo quanto alla condanna al pagamento della caparra in misura pari al doppio, rigettandolo invece nella parte in cui contestava il cumulo tra caparra confirmatoria e risarcimento del danno da fatto illecito; ha rigettato il quarto motivo. Di conseguenza ha cassato la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e ha rinviato alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, per il riesame degli effetti restitutori della risoluzione, della statuizione sulla caparra confirmatoria e della liquidazione del danno da fatto illecito, demandando al giudice di rinvio anche le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1458 c.c.

  Gli effetti restitutori della risoluzione non sono impliciti nella sola domanda di risoluzione e richiedono una specifica pronuncia quando la domanda restitutoria sia stata effettivamente proposta e coltivata nel giudizio.

• art. 324 c.p.c.

  Il giudicato interno impedisce di riesaminare questioni non impugnate, ma nel caso concreto la domanda di restituzione dell’ulteriore acconto era stata proposta e riproposta, quindi non poteva dirsi coperta da giudicato in senso ostativo.

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato sostanziale opera solo rispetto ai capi non contestati o definitivamente decisi; nel caso concreto non escludeva la pronuncia restitutoria richiesta e già proposta in primo grado.

• art. 1385 c.c.

  In caso di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente può trattenere la caparra ricevuta o chiederne il doppio se l’ha versata; non può ottenere il doppio se è il soggetto che ha ricevuto la caparra.

• art. 2043 c.c.

  Il danno arrecato all’immobile dopo la concessione della disponibilità al promissario acquirente integra una distinta fonte di responsabilità extracontrattuale, autonoma rispetto alla disciplina della caparra e del preliminare.

• l. 27 marzo 1992, n. 257

  La legge ha vietato per il futuro l’uso e la commercializzazione di materiali in fibrocemento/amianto, ma non impone la rimozione generalizzata delle strutture preesistenti conservate in buono stato manutentivo.

• art. 12 l. 27 marzo 1992, n. 257

  Per gli edifici preesistenti, la normativa richiede comunicazioni alle autorità sanitarie in presenza di amianto friabile o fioccato, non la rimozione automatica di tutte le coperture in eternit.

• art. 249 d.lgs. 81/2008

  Richiamato dalla parte ricorrente in tema di sicurezza nei luoghi di lavoro, ma non ritenuto decisivo ai fini dell’accertamento dell’inadempimento nel caso concreto.

• artt. 115 c.p.c.

  La censura di merito sulla valutazione delle prove non ha trovato accoglimento, poiché la decisione era fondata anche su documentazione fotografica e non sulla sola consulenza di parte.

• artt. 116 c.p.c.

  La consulenza tecnica di parte è stata considerata un mero elemento indiziario, valutabile insieme ad altri elementi, e non una prova piena autonoma.

Massime di principio

• La domanda di risoluzione del contratto non implica automaticamente, in assenza di specifica domanda, la pronuncia restitutoria; se però la restituzione è stata tempestivamente richiesta, il giudice che definisce la risoluzione deve pronunciarsi anche su di essa quando ne ricorrano i presupposti.
• La caparra confirmatoria, quando il promittente venditore è la parte non inadempiente, può essere trattenuta quale effetto del recesso o della disciplina speciale, ma non può essere liquidata in favore di chi l’ha ricevuta come importo corrispondente al doppio della caparra.
• Il risarcimento del danno da fatto illecito può cumularsi con gli effetti della caparra confirmatoria quando il danno derivi da una condotta autonoma e distinta dall’inadempimento contrattuale, come il deterioramento dell’immobile da parte della controparte.
• La liquidazione equitativa del danno ha natura sussidiaria: è consentita solo dopo l’accertamento dell’esistenza del danno e quando la prova del suo ammontare sia impossibile o particolarmente difficile; non può essere usata per supplire a carenze probatorie evitabili.
• La consulenza tecnica di parte non ha, da sola, valore probatorio pieno, ma può concorrere, insieme a fotografie e altri elementi, a fondare l’accertamento del danno o delle modifiche apportate al bene.
• Per integrare un grave inadempimento fondato sulla pericolosità di un immobile per la presenza di amianto non basta la mera esistenza della copertura in eternit: occorre allegare e dimostrare circostanze ulteriori, come il cattivo stato manutentivo o la concreta violazione di obblighi specifici.
• La normativa sull’amianto ha natura di protezione della salute e dell’ambiente, ma non determina in via automatica l’illiceità della mera presenza di materiali preesistenti se questi sono conservati in condizioni idonee.

Come è indicizzato