Cassazione Civile, Ordinanza n. 00726/2024 del 09/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda di usucapione proposta da un soggetto che rivendicava la proprietà di una porzione di immobile sito in Giulianova e, in via connessa, la costituzione per usucapione di una servitù di passaggio a favore di tale porzione. Il tribunale aveva accolto la domanda di usucapione e, in relazione a una separata domanda riconvenzionale di altra società, aveva anche dichiarato risolto per inadempimento un contratto preliminare di compravendita immobiliare, con conseguenti condanne restitutorie e risarcitorie. La società immobiliare soccombente ha impugnato in cassazione la conferma dell’usucapione, deducendo violazione dell’art. 1158 c.c., erronea e omessa valutazione delle prove, sostenendo che il bene fosse solo un piccolo locale accessorio, non autonomamente usucapibile, che il rapporto materiale dell’originario attore con l’immobile fosse iniziato come detenzione e non come possesso, che la prova del possesso utile a usucapire non fosse stata fornita e che, invece, la documentazione di locazione e i pagamenti canoni dimostrassero la detenzione. Ha inoltre richiamato l’art. 1163 c.c. e, in modo generico, ha censurato gli effetti della declaratoria di risoluzione del preliminare, assumendo che il contratto dovesse ritenersi efficace perché la controparte conosceva la situazione di fatto del bene.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che i primi due motivi mirassero in realtà a ottenere un nuovo esame del merito, inammissibile in sede di legittimità, poiché la Corte d’appello aveva motivato in modo logico e sufficiente sul punto decisivo: il rapporto materiale con la porzione immobiliare era stato qualificato come possesso utile all’usucapione, risalente almeno al 1980, e non come detenzione, anche perché non era stata provata l’identità tra il bene locato e quello oggetto della domanda; di conseguenza la scrittura privata di locazione e le fatture di pagamento erano state correttamente ritenute irrilevanti e, in parte, inopponibili per difetto di data certa ex art. 2704 c.c. Quanto al terzo profilo del ricorso, relativo alla risoluzione del preliminare, la Corte lo ha reputato non autonomamente configurato e comunque manifestamente inammissibile, perché subordinato all’accoglimento delle censure sull’usucapione. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1158 c.c.

  disciplina l'usucapione; la verifica dei suoi presupposti dipende dall'accertamento di fatto del possesso utile per il tempo richiesto, non sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione логica e congrua.

• art. 1163 c.c.

  richiamato dalla ricorrente nel sostenere l'erroneità della decisione sull'usucapione; la Corte non ne sviluppa un'interpretazione autonoma, limitandosi a ritenere infondate le censure di merito.

• art. 2704 c.c.

  la scrittura privata non registrata e priva di data certa è inopponibile al terzo/alla parte contro cui si invoca, con conseguente irrilevanza probatoria del documento nel caso concreto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  riconosciuti i presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato quale parametro del contributo unificato aggiuntivo dovuto in conseguenza dell'esito negativo del ricorso.

Massime di principio

• L'accertamento del possesso utile ad usucapire, inclusa la distinzione tra possesso e detenzione e la verifica dell'animus possidendi, è giudizio di merito fondato sulla valutazione delle prove e, se adeguatamente motivato, non è riesaminabile in cassazione come terzo grado di merito.
• Chi impugna una decisione sull'usucapione deve confrontarsi specificamente con la ratio decidendi del giudice di merito; la mera riproposizione di una lettura alternativa delle prove o la sollecitazione a una diversa ricostruzione dei fatti integra una censura inammissibile.
• Un documento negoziale privo di data certa e non riferibile con precisione al bene o al soggetto rilevante può essere legittimamente ritenuto irrilevante o inopponibile ai fini della prova del titolo o della detenzione.
• Una censura che dipenda logicamente dall'accoglimento di motivi precedenti, senza costituire una doglianza autonoma e autosufficiente, può essere dichiarata inammissibile.
• Il pignoramento immobiliare, secondo il richiamo della decisione alla giurisprudenza consolidata, non è di per sé idoneo a interrompere il decorso del termine per usucapire.

Come è indicizzato