Cassazione Civile, Ordinanza n. 03103/2025 del 07/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un atto di compravendita del 1996 con cui un acquirente aveva acquistato dal proprio dante causa l'intera proprietà di un resede adiacente al fabbricato in cui svolgeva attività di panificio, sulla base dell'indicazione notarile che il bene fosse di proprietà esclusiva dell'alienante. Successivamente una società confinante ha agito per l'accertamento della comproprietà al 50% del resede e per la rimozione delle opere realizzate dall'acquirente sul terreno, ottenendo in primo grado il riconoscimento della comproprietà, l'ordine di demolizione di alcuni manufatti, una condanna al risarcimento dei danni e una parziale manleva a carico del notaio rogante e della sua assicurazione. In appello l'acquirente ha contestato sia la portata dell'ordine di demolizione sia la limitazione della manleva del notaio alle sole spese per un contratto di rettifica, deducendo vizi di ultrapetizione, violazione degli artt. 1102, 907 e 1122 c.c., omesso esame della propria buona fede e del proprio affidamento, nonché omessa pronuncia e erronea quantificazione del danno da evizione e da responsabilità professionale del notaio. La Corte di cassazione ha rigettato i primi tre motivi, ritenendo che le censure sulla demolizione tendevano a ottenere una rivalutazione del merito, ma ha accolto i motivi relativi alla responsabilità del notaio, affermando che, accertato l'errore notarile nel rogito e la buona fede dell'acquirente, il risarcimento non poteva essere limitato alle sole spese di rettifica, dovendo comprendere l'effettivo pregiudizio patito per il mancato acquisto dell'intera proprietà e per le conseguenze economiche delle opere realizzate e poi demolite; la sentenza d'appello è stata quindi cassata con rinvio per nuova decisione e per la liquidazione delle spese.

La decisione

La Corte ha rigettato i primi tre motivi di ricorso, relativi alla demolizione e all'uso del resede, perché inammissibili o infondati in quanto diretti a una rivalutazione del merito. Ha invece accolto il quarto, quinto, sesto e settimo motivo, censurando la limitazione della responsabilità del notaio rogante alle sole spese per la rettifica dell'atto: la Corte ha ritenuto che l'errore professionale del notaio, nell'indicare come esclusiva una proprietà in realtà solo pro indiviso, avesse causato un danno ben più ampio all'acquirente in buona fede, danno che va risarcito integralmente secondo il principio della responsabilità contrattuale del notaio e del nesso causale tra negligenza professionale e pregiudizio subito. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata alla Corte di appello di Firenze, in diversa composizione, per nuovo esame e per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 331 c.p.c.

  richiamato per l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei garanti in senso proprio, ritenuti litisconsorti necessari per l'inscindibilità delle cause

• art. 343 c.p.c.

  invocato nel primo motivo in relazione al preteso difetto di appello incidentale e al tema dell'ultrapetizione

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per dedurre il vizio di ultrapetizione, poi escluso dalla Corte

• art. 1102 c.c.

  richiamato per contestare la demolizione di opere asseritamente non preclusive dell'uso comune; la Corte ha ritenuto le censure volte a una rivalutazione del merito

• art. 907 c.c.

  richiamato nel motivo relativo ai manufatti e alla loro asserita illegittimità

• art. 1122 c.c.

  richiamato nel motivo relativo alle opere realizzate dal comproprietario

• art. 96 c.p.c.

  citato nel riepilogo del primo grado con rigetto della domanda di responsabilità aggravata proposta da un terzo nei confronti della compagnia assicuratrice

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  utilizzato per i motivi di violazione e falsa applicazione di norme di diritto

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  utilizzato per dedurre omesso esame di fatti decisivi e omessa pronuncia

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  usato per cumulare censure di violazione di legge e vizi motivazionali

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per il deposito di memoria in prossimità dell'adunanza camerale

• art. 1223 c.c.

  richiamato nel settimo motivo per la liquidazione del danno conseguente all'evizione

• art. 1218 c.c.

  richiamato nel settimo motivo a fondamento della responsabilità contrattuale

• art. 2058 c.c.

  richiamato nel settimo motivo in relazione ai pregiudizi derivanti dall'evizione

• art. 2697 c.c.

  non citato espressamente nel testo come norma applicata, ma implicitamente evocabile sul piano dell'accertamento; non assunto come ratio autonoma

• art. 1223 c.c.

  richiamato per affermare che il risarcimento deve coprire il danno emergente e il lucro cessante causalmente connessi

• art. 1123 c.c.

  richiamato nel sesto motivo, ma la censura è stata ritenuta fondata sotto il profilo della mancata considerazione del pregiudizio da evizione

Massime di principio

• Il vizio di ultrapetizione non sussiste quando il giudice di appello interpreta la portata della sentenza di primo grado e dei chiarimenti tecnici senza attribuire alla decisione un oggetto diverso da quello dedotto in giudizio.
• Le censure che mirano a contestare la valutazione tecnica dei luoghi, la portata concreta delle opere o la necessità della demolizione sono inammissibili in cassazione se sollecitano una nuova valutazione del merito.
• In materia di opere eseguite su un bene comune o in comproprietà, la verifica della compatibilità con l'uso comune va effettuata alla luce della concreta incidenza dell'opera sul bene e non sulla base di mere affermazioni astratte.
• Il notaio rogante risponde contrattualmente dei danni subiti dall'acquirente quando ometta di verificare con la diligenza professionale dovuta la reale titolarità del bene trasferito e l'atto indichi come esclusiva una proprietà che risulta invece in comproprietà.
• La responsabilità del notaio comprende non solo i costi per la correzione formale dell'atto, ma tutti i pregiudizi causalmente derivanti dall'errore professionale, ivi inclusi la perdita del vantaggio economico dell'acquisto, le spese inutilmente sostenute per opere poi demolite e gli ulteriori danni connessi.
• Quando l'acquirente abbia agito in buona fede confidando nel rogito notarile e nella mancata emersione di diritti di terzi, il danno da evizione deve essere commisurato all'effettivo pregiudizio subito e non ridotto a un mero costo di rettifica documentale.

Come è indicizzato