Cassazione Civile, Ordinanza n. 03062/2025 del 07/02/2025

Esito

La controversia

Una società aveva impugnato un avviso di accertamento con cui l'Ufficio IVA rettificava la cessione di un terreno, sostenendo che l'area dovesse essere considerata edificabile già alla data del rogito del 29 aprile 2008 e non solo dal successivo rilascio della licenza edilizia del 23 dicembre 2010. In primo grado la CTP aveva ritenuto l'area edificabile almeno in potenza; in appello la CTR aveva invece riformato la decisione, reputando irrilevanti le vicende successive del bene e valorizzando il certificato di destinazione urbanistica che indicava il terreno come agricolo. L'Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: 1) nullità della sentenza per motivazione apparente, per violazione dell'art. 36 d.lgs. 546/1992, dell'art. 132 c.p.c. e dell'art. 118 disp. att. c.p.c.; 2) violazione e falsa applicazione degli artt. 19 e 19-bis1 d.P.R. 633/1972, per avere la CTR erroneamente escluso la natura edificabile del terreno. La contribuente non ha resistito in cassazione.

La decisione

La Corte ha rigettato entrambi i motivi. Ha escluso la nullità della sentenza impugnata perché la motivazione, pur sintetica, era esistente e superava il minimo costituzionale. Ha poi ritenuto infondato il secondo motivo: ai fini IVA la qualificazione di un'area come fabbricabile va desunta dalla sua effettiva e attuale qualificazione urbanistica secondo gli atti che formalizzano la vocazione edificatoria; non assumono rilievo elementi come il prezzo di cessione, la rivalutazione fiscale successiva o altre vicende di fatto non incidenti sulla concreta disciplina urbanistica del bene. La Corte ha dunque confermato la decisione della CTR che aveva escluso la rettifica dell'Ufficio sulla base del solo certificato urbanistico e della qualificazione del terreno come agricolo al momento della cessione.

Norme richiamate

• art. 36 d.lgs. 546/1992

  richiede una motivazione della sentenza tributaria non meramente apparente; nel caso concreto la motivazione è stata ritenuta sufficiente.

• art. 132 c.p.c.

  invocato per motivazione apparente; la Corte ha ritenuto che il requisito motivazionale fosse rispettato.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato in relazione al contenuto della motivazione della sentenza.

• art. 19 d.P.R. 633/1972

  norma richiamata nel motivo di ricorso, ma non accolta come violata dalla Corte.

• art. 19-bis1 d.P.R. 633/1972

  norma richiamata nel motivo di ricorso, ma non accolta come violata dalla Corte.

• art. 36, comma 2, d.l. 223/2006

  "un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo"

  ha natura interpretativa ed è applicabile anche alle fattispecie anteriori e ai giudizi in corso; ai fini fiscali l'edificabilità discende dal piano adottato dal Comune, senza attendere approvazioni regionali o strumenti attuativi.

• art. 67, comma 1, lett. b), TUIR

  ai fini reddituali considera imponibili le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

• art. 1322 c.c.

  richiamato per distinguere il valore liberamente attribuito dalle parti al bene dalla diversa e autonoma nozione di edificabilità.

• direttiva 2006/112/CE, art. 12, par. 1, lett. b)

  richiamata per il trattamento IVA dei terreni edificabili.

• direttiva 2006/112/CE, art. 135, par. 1, lett. j)

  richiamata per l'esenzione IVA delle cessioni di fabbricati, diverse da quelle previste dall'art. 12.

• direttiva 2006/112/CE, art. 135, par. 1, lett. k)

  richiamata per l'esenzione IVA delle cessioni di terreni non edificati non destinati a supportare un fabbricato.

Massime di principio

• La motivazione della sentenza è apparente solo quando manca del tutto l'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto; una motivazione sintetica ma intelligibile supera il minimo costituzionale.
• Ai fini della qualificazione fiscale di un'area come edificabile, rileva la sua concreta destinazione urbanistica risultante dagli atti amministrativi che formalizzano la vocazione edificatoria, non le sole valutazioni economiche delle parti o vicende successive e ulteriori rispetto al rogito.
• L'edificabilità di un terreno va apprezzata con riferimento al momento del trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, e non può essere negata o ampliata sulla base di elementi estranei alla disciplina urbanistica vigente in quel momento.
• Il prezzo pattuito, l'eventuale rivalutazione fiscale e altri indici economici possono incidere sul valore di mercato del bene, ma non sostituiscono il presupposto normativo dell'edificabilità.
• Nel trattamento IVA dei terreni, la distinzione tra terreni edificabili e terreni non edificati va letta in coerenza con la sostanza economica dell'operazione e con la disciplina unionale applicabile.

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