Cassazione Civile, Ordinanza n. 25612/2024 del 25/09/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di un immobile stipulato l'8 giugno 2015, nel quale l'acquirente aveva dichiarato di voler destinare il bene a uso abitativo e il venditore si era impegnato a ottenere i provvedimenti amministrativi necessari per il mutamento di destinazione d'uso da deposito a civile abitazione, senza esecuzione di opere edili. In primo grado il Tribunale aveva dichiarato risolto il preliminare e condannato il promittente venditore a restituire la caparra confirmatoria di euro 50.000,00. In appello il venditore sosteneva che la mancata stipula del definitivo non dipendesse da un suo inadempimento, ma dall'impossibilità originaria dell'oggetto del contratto, poiché il cambio di destinazione d'uso avrebbe richiesto opere edilizie non consentite dal preliminare; la Corte d'appello aveva però ritenuto che quelle opere fossero necessarie, che integrassero vere e proprie opere edili e che la loro esecuzione avrebbe ridotto le superfici utili dell'immobile, sicché il preliminare doveva considerarsi nullo per impossibilità originaria dell'oggetto. Con il ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo, il venditore denunciava omessa motivazione ai sensi dell'art. 360, n. 5, c.p.c., assumendo che la Corte territoriale avesse erroneamente qualificato l'intervento necessario per il cambio di destinazione d'uso come opera edilizia, senza spiegare perché non si trattasse di un mero volume tecnico o di un intervento privo di incidenza sulle superfici e sulla consistenza del bene; sosteneva inoltre che la Corte si fosse limitata a richiamare il CTU senza far propri i suoi rilievi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondata e inammissibile la censura ex art. 360, n. 5, c.p.c., osservando che la decisione impugnata non presentava una motivazione apparente o inesistente: la Corte d'appello aveva spiegato in modo sufficiente che il mutamento di destinazione d'uso da deposito a civile abitazione non era realizzabile senza intercapedini di 70 cm richieste dal regolamento edilizio comunale, intercapedini qualificate dal CTU come vere e proprie opere edili, con conseguente riduzione delle superfici utili. Il ricorrente, in sostanza, mirava a ottenere una rivalutazione del merito, attività preclusa in sede di legittimità, e non indicava un preciso fatto storico decisivo omesso dalla Corte territoriale. La Cassazione ha quindi confermato il rigetto dell'appello e la declaratoria di nullità del preliminare per impossibilità originaria dell'oggetto, nonché la restituzione della caparra, e ha condannato il ricorrente alle spese, oltre alle ulteriori somme ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c. e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Dopo la riforma del 2012 il vizio è deducibile solo nei ristretti limiti dell'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso; non consente una nuova valutazione del merito né censura della mera insufficienza della motivazione.

• art. 112 c.p.c.

  La decisione d'appello che accoglie la domanda con una qualificazione giuridica diversa ma in base ai medesimi fatti accertati non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 380-bis c.p.c.

  La Corte richiama il procedimento accelerato e la possibilità di applicare le conseguenze sanzionatorie previste dalla norma quando il ricorso è deciso in conformità alla proposta del consigliere delegato.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  In caso di ricorso deciso in conformità alla proposta ex art. 380-bis c.p.c. la Corte applica le sanzioni per lite temeraria, condannando la parte soccombente a una somma in favore della controparte e a un'ulteriore somma in favore della cassa delle ammende.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.

• art. 33 del Regolamento Edilizio Comunale

  I piani interrati devono essere dotati di intercapedini di larghezza non minore a cm. 70, ben ventilate ed ispezionabili, dotate di idonee opere di smaltimento delle acque e rese impermeabili

  La norma tecnica è stata richiamata per affermare che il cambio di destinazione d'uso richiedeva interventi edilizi necessari e incidenti sulla superficie utile dell'immobile.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. è ammissibile solo se si denuncia l'omesso esame di un fatto storico, decisivo e discusso tra le parti; non è consentito sollecitare una nuova valutazione delle risultanze istruttorie o del merito.
• La motivazione è solo apparente, e quindi censurabile come anomalia costituzionalmente rilevante, quando non consenta di ricostruire il percorso logico-giuridico seguito dal giudice; non basta che la motivazione sia sintetica o non condivisa dalla parte soccombente.
• Se il giudice d'appello decide sulla base degli stessi fatti già accertati in primo grado ma ne offre una diversa qualificazione giuridica, non vi è violazione dell'art. 112 c.p.c. se resta invariato il nucleo fattuale posto a base della decisione.
• Quando il contratto preliminare prevede un risultato negoziale non realizzabile senza opere edilizie vietate o non pattuite, il problema può tradursi in nullità per impossibilità originaria dell'oggetto, con restituzione delle prestazioni eseguite.
• Nel giudizio di legittimità, la critica alla consulenza tecnica d'ufficio è ammissibile solo se il ricorrente individua un preciso fatto decisivo omesso dal giudice di merito; non è sufficiente contestare in modo generico la valutazione tecnica recepita in sentenza.

Come è indicizzato