Sentenza del 17/06/2016 n. 12555 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva notificato un avviso di rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ritenendo non applicabile l'agevolazione prevista dalla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3. Secondo l'Ufficio, il terreno era inserito nel Piano Regolatore Generale del Comune di Ardea, ma non in un piano urbanistico particolareggiato formalmente approvato. Il contribuente ha contestato sia la mancata integrazione del litisconsorzio necessario tra le parti della compravendita, sia l'interpretazione restrittiva della norma, sostenendo che il PRG, corredato da norme tecniche di attuazione precise e dettagliate, consentisse comunque l'edificazione senza necessità di un ulteriore piano particolareggiato.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il primo motivo, affermando che la solidarietà tra venditore e acquirente per le imposte ipotecarie e catastali non determina litisconsorzio necessario. Ha invece accolto il secondo e il terzo motivo, ritenendo che l'agevolazione non dipenda esclusivamente dalla presenza formale di un piano particolareggiato, ma dalla concreta possibilità di edificare. Anche un Piano Regolatore Generale può essere equiparato a un piano particolareggiato quando contiene prescrizioni specifiche, dettagliate e sufficienti a disciplinare l'edificazione. La sentenza della CTR del Molise è stata cassata con rinvio alla stessa Commissione, che dovrà verificare il contenuto del PRG e del piano di recupero e stabilire se siano equivalenti a un piano particolareggiato, decidendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• Legge 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33, comma 3

  Prevede l'applicazione dell'imposta di registro nella misura dell'1% e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, purché l'utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

  La norma non richiede necessariamente l'esistenza formale di un piano urbanistico particolareggiato autonomamente approvato. L'agevolazione può spettare anche quando il PRG contiene prescrizioni puntuali e sufficienti a consentire l'edificazione, producendo risultati equivalenti a quelli di un piano particolareggiato.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 14

  La disposizione sul litisconsorzio necessario nel processo tributario non si applica automaticamente alle controversie relative alle imposte ipotecarie e catastali derivanti da un trasferimento immobiliare, quando riguardano venditore e acquirente solidalmente obbligati.

• Codice di procedura civile, art. 102

  Non sussiste litisconsorzio necessario tra venditore e compratore nelle controversie riguardanti le imposte ipotecarie e catastali pretese sull'atto di trasferimento, nonostante la solidarietà passiva prevista dalla legge.

• D.P.R. n. 347 del 1990, art. 2, comma 2

  La solidarietà passiva tra i soggetti obbligati al pagamento delle imposte ipotecarie e catastali non costituisce, di per sé, presupposto per imporre la partecipazione necessaria di tutti i debitori nel medesimo giudizio.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5

  Le disposizioni individuano i motivi di ricorso per cassazione invocati dal contribuente: violazione o falsa applicazione di legge, nullità del procedimento e omessa, illogica o contraddittoria motivazione su un fatto decisivo.

Massime di principio

• Per ottenere l'agevolazione prevista per i trasferimenti di aree edificabili non è sempre indispensabile un piano particolareggiato formalmente distinto: occorre verificare se lo strumento urbanistico vigente consenta concretamente l'edificazione con prescrizioni sufficientemente precise.
• Il Piano Regolatore Generale può svolgere anche la funzione di piano particolareggiato quando esaurisce la disciplina urbanistica dell'area e non richiede ulteriori strumenti attuativi.
• La verifica deve concentrarsi sul contenuto effettivo delle norme tecniche di attuazione, degli indici edificatori, delle destinazioni d'uso e delle eventuali prescrizioni del piano di recupero, non soltanto sulla denominazione formale dello strumento urbanistico.
• L'utilizzazione edificatoria deve comunque essere realizzata entro il termine previsto dalla norma, pari a cinque anni dal trasferimento; la mera astratta edificabilità non è sufficiente se tale condizione non viene rispettata.
• Nelle controversie sulle imposte ipotecarie e catastali relative a una compravendita immobiliare, venditore e acquirente non devono necessariamente partecipare entrambi allo stesso giudizio per effetto della sola solidarietà tributaria.
• In caso di motivazione insufficiente dei giudici di merito sulla concreta equipollenza tra PRG e piano particolareggiato, la Cassazione può cassare la sentenza e rinviare la causa per un nuovo accertamento di fatto.