Cassazione Civile, Ordinanza n. 15132/2026 del 19/05/2026

Esito

La controversia

La lite riguarda un’area di circa 20 mq destinata a parcheggio nell’ambito di un comprensorio condominiale. I proprietari dell’unità confinante hanno chiesto di accertare l’inesistenza di una servitù di passaggio gravante sull’area di loro proprietà, di ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni, deducendo che la controparte aveva realizzato un manufatto abusivo e, per accedere ad esso, attraversava stabilmente il loro spazio impedendone il godimento. Il Tribunale aveva accolto solo in parte la domanda, e la Corte d’appello aveva confermato l’accertamento della proprietà esclusiva dell’area in capo agli attori originari, escludendo la tesi della natura condominiale dell’area e respingendo l’eccezione di prescrizione. In Cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 1117, 2697 e 115 c.p.c., oltre all’art. 949 c.c., sostenendo che l’area di parcheggio fosse condominiale e che non vi fosse titolo idoneo a superare la presunzione di condominialità, con conseguente difetto di legittimazione attiva degli attori; 2) violazione degli artt. 1014 n. 1 e 1026 c.c., in relazione all’art. 2943 c.c., e omesso esame di fatti decisivi, lamentando che la Corte d’appello avesse erroneamente escluso la prescrizione del diritto d’uso e non avesse considerato che gli originari attori non avevano mai utilizzato l’area dal 1990 al 2010; 3) omesso esame di fatti decisivi in ordine all’esatta individuazione dell’area controversa, assumendo che la collocazione tecnica dell’area non potesse coincidere con quella accertata in appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché non colpiva la ratio decidendi della sentenza impugnata: la Corte d’appello aveva infatti valorizzato congiuntamente gli atti di vendita e il regolamento condominiale per qualificare l’area come pertinenziale e non come parte comune, sicché la censura sulla presunzione di condominialità non era pertinente. Da tale qualificazione è derivata anche la reiezione della doglianza sulla legittimazione attiva. Il secondo motivo è stato respinto perché, una volta riconosciuta la natura pertinenziale dell’area, si applica la regola per cui la proprietà comprende anche la facoltà di non uso e non è soggetta a prescrizione; comunque, la Corte territoriale aveva anche escluso il decorso del termine ventennale, considerando che il manufatto era stato edificato nel 1992 e che la citazione era del 2010, oltre a rilevare una mera tolleranza nell’uso da parte dei ricorrenti. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché mirava a una rivalutazione del merito e delle risultanze tecniche della CTU, preclusa in sede di legittimità. Sono state poste a carico dei ricorrenti le spese di lite e l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  È richiamato per la presunzione di condominialità; la Corte osserva che essa può essere superata solo da un titolo idoneo, mentre nel caso concreto la Corte territoriale ha escluso che l’area fosse comune, qualificandola pertinenziale sulla base dei titoli e del regolamento condominiale.

• art. 2697 c.c.

  È evocato dai ricorrenti sul riparto dell’onere della prova; la Corte non accoglie la censura perché ritiene corretta la ricostruzione probatoria operata dal giudice di merito sui titoli prodotti.

• art. 115 c.p.c.

  È richiamato in relazione alla valutazione delle prove, ma la censura è ritenuta inammissibile o comunque non decisiva rispetto alla ratio decidendi.

• art. 949 c.c.

  È il fondamento dell’azione negatoria servitutis proposta per far accertare l’inesistenza della servitù di passaggio e ottenere il ripristino dello stato dei luoghi.

• art. 1014 c.c.

  È invocato dai ricorrenti per sostenere la prescrizione del diritto d’uso; la Corte respinge la tesi perché l’area è stata qualificata come pertinenziale/proprietaria e comunque non è decorso il termine utile.

• art. 1026 c.c.

  È richiamato insieme all’art. 1014 c.c. nel motivo sulla prescrizione; la Corte non lo applica in senso favorevole ai ricorrenti per le ragioni sopra dette.

• art. 2943 c.c.

  È menzionato dai ricorrenti in tema di interruzione/prescrizione; la Corte esclude la prescrizione in radice, ritenendo non prescrittibile la proprietà e, in subordine, non decorso il ventennio.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È la norma processuale richiamata per dichiarare inammissibile il primo motivo per difetto di specifica riferibilità alla ratio decidendi.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il parametro di legittimità invocato per le doglianze di violazione di legge formulate nei primi due motivi.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  È il parametro usato per i motivi di omesso esame di fatti decisivi; la Corte lo ritiene non utilizzabile per ottenere una rivalutazione del merito o delle risultanze tecniche.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato da parte dei ricorrenti, poiché il ricorso è stato rigettato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  È il parametro cui rinvia il comma 1-quater per la quantificazione dell’ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In sede di legittimità è inammissibile la censura che non si confronti con la ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata e si limiti a contrapporre una diversa lettura dei documenti di causa.
• La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. può essere superata mediante il titolo e gli altri atti negoziali rilevanti; se il giudice di merito accerta, con motivazione logica e coerente, che il bene è pertinenziale o di proprietà esclusiva, la Corte di cassazione non può sostituire la propria valutazione interpretativa.
• La proprietà comprende anche la facoltà di non usare il bene; pertanto, una volta accertato che il diritto azionato è di proprietà e non un mero diritto d’uso, la pretesa prescrizione per mancato utilizzo non è configurabile, salvo diversi effetti di usucapione.
• Quando il giudice di merito accerti l’assenza del decorso del termine ventennale necessario alla prescrizione o all’usucapione, la relativa valutazione di fatto è insindacabile in cassazione se sorretta da motivazione non illogica.
• Il motivo di ricorso ex art. 360, n. 5, c.p.c. non può essere utilizzato per sollecitare una nuova valutazione delle prove o delle risultanze tecniche (come la CTU), ma solo per denunciare l’omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso tra le parti.

Come è indicizzato