Cassazione Civile, Ordinanza n. 03776/2025 del 14/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare stipulato prima dell'apertura della procedura di concordato preventivo, nel quale la promissaria acquirente aveva versato quasi tutto il prezzo e il promittente venditore si era impegnato a cancellare un'ipoteca volontaria gravante sul bene. Successivamente la società debitrice ha chiesto ed ottenuto l'omologazione del concordato, prevedendo il pagamento integrale dei creditori privilegiati e l'esecuzione del preliminare. In seguito, la promissaria acquirente ha ottenuto sentenza ex art. 2932 c.c. e la stipula del definitivo, mentre il giudice delegato, su istanza della procedura, ha autorizzato la vendita e poi ha disposto la cancellazione dell'ipoteca. L'istituto di credito ha quindi proposto reclamo e poi ricorso per cassazione, sostenendo che il proprio diritto ipotecario non potesse essere sacrificato né dalla vendita né dalla cancellazione del gravame senza previo integrale soddisfacimento del credito; ha inoltre dedotto vizi processuali, tardività o inammissibilità di alcuni atti, necessità di sospensione per la pendenza di un giudizio ordinario sulla prevalenza dell'ipoteca e violazione del giudicato formatosi sulla precedente decisione che subordinava il trasferimento all'integrale pagamento del creditore ipotecario.

La decisione

La Corte ha dichiarato ammissibile il ricorso straordinario ex art. 111 Cost., ma ha accolto i motivi centrali del ricorso, quelli relativi alla illegittimità del potere del giudice delegato di cancellare l'ipoteca in un caso di vendita negoziale eseguita in adempimento di un preliminare e di una sentenza ex art. 2932 c.c. In applicazione del recente principio delle Sezioni Unite, ha affermato che il potere purgativo dell'art. 108, comma 2, l.fall. opera solo nei trasferimenti realizzati nell'ambito della liquidazione concorsuale secondo le forme esecutive o competitive previste dalla legge, non anche quando il curatore o la procedura si limitino a stipulare un contratto definitivo di natura privatistica in esecuzione di obblighi contrattuali assunti prima della procedura. Per tale ragione la cancellazione dell'ipoteca è stata ritenuta illegittima, perché il credito garantito non risultava integralmente soddisfatto e non era sufficiente a giustificare la caducazione della garanzia il richiamo al piano concordatario, né l'eventuale possibilità di chiedere la risoluzione del concordato o di opporsi all'omologazione. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio per il riesame conforme ai principi enunciati.

Norme richiamate

• art. 111 Cost.

  ricorso straordinario ai sensi dell'art. 111 Cost.

  il provvedimento che decide sul reclamo avverso la cancellazione dell'ipoteca è ricorribile per cassazione quando incide in via definitiva su diritti reali di garanzia non altrimenti impugnabile.

• art. 26 l. fall.

  reclamo ex artt. 26 e 164 l. fall.

  disciplina il reclamo endoconcorsuale; il termine di costituzione della parte resistente non è ritenuto perentorio, mentre il termine di impugnazione dei provvedimenti non decisori decorre dal deposito.

• art. 108, comma 2, l. fall.

  disposizione che consente al giudice delegato di disporre la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie

  il potere purgativo è strettamente collegato ai trasferimenti realizzati nell'ambito della liquidazione concorsuale con modalità esecutive/competitive; non è estensibile alla mera esecuzione di un preliminare mediante contratto definitivo privatistico autorizzato.

• art. 182, quinto comma, l. fall.

  potere di cancellazione delle ipoteche

  è richiamato come norma di riferimento per i trasferimenti legalmente posti in essere nella liquidazione, ma non legittima la cancellazione in caso di vendita negoziale fuori dallo schema liquidatorio esecutivo.

• art. 169 l. fall.

  nel concordato preventivo non è richiamata l'applicabilità dell'art. 54 l. fall.; ciò esclude che il creditore privilegiato possa sempre pretendere il pagamento dal solo ricavato della vendita del bene gravato.

• art. 160, terzo comma, l. fall.

  la falcidia dei creditori privilegiati è possibile solo se prevista nel piano concordatario; in assenza di un patto concordatario specifico non può ritenersi degradato il credito ipotecario.

• art. 180, secondo comma, l. fall.

  il creditore ipotecario, quale 'interessato', avrebbe potuto opporsi all'omologazione se avesse ritenuto lesi i propri diritti, ma tale rimedio non sana l'illegittima cancellazione successiva.

• art. 2932 c.c.

  la vendita eseguita in forza della sentenza costitutiva resta un trasferimento negoziale/privatistico, seppur coattivamente attuato, e non un trasferimento liquidatorio idoneo a giustificare la purgazione automatica delle ipoteche.

• art. 295 c.p.c.

  non ricorre sospensione necessaria tra reclamo endoconcorsuale e giudizio ordinario, perché i due procedimenti hanno oggetti e temi decisori diversi.

• art. 327 c.p.c.

  se il provvedimento non è comunicato, il termine di impugnazione segue il termine lungo annuale; se invece il provvedimento è non decisorio, resta applicabile il termine dell'art. 26 l. fall.

• art. 39 c.p.c.

  non vi è litispendenza quando i procedimenti pendono davanti allo stesso ufficio giudiziario e comunque hanno petitum e causa petendi diversi.

• art. 2909 c.c.

  il giudicato invocato non legittima provvedimenti endoconcorsuali che contrastino con la precedente statuizione di inopponibilità del trasferimento al creditore ipotecario salvo integrale pagamento.

• art. 112 c.p.c.

  il giudice non può pronunciarsi oltre i limiti della domanda o su questioni non devolute, ma la censura è stata assorbita dall'accoglimento dei motivi centrali.

• art. 2645-bis c.c.

  richiamato dalla ricorrente quale norma sulla trascrizione del preliminare, in rapporto all'opponibilità delle successive vicende traslative e della garanzia ipotecaria.

• art. 2740 c.c.

  evocato per sostenere l'intangibilità della garanzia patrimoniale del creditore ipotecario.

• art. 2741 c.c.

  richiamato in relazione alla par condicio e alla posizione del creditore privilegiato rispetto agli altri creditori.

• art. 2775-bis c.c.

  richiamato in tema di tutela del promissario acquirente e trascrizione del preliminare.

• art. 2808 c.c.

  richiamato per definire la natura e l'efficacia del diritto di ipoteca.

• art. 72 l. fall.

  curatore subentrato al fallito nel preliminare di compravendita trascritto anteriormente all'apertura del fallimento

  richiamato nel principio di diritto delle Sezioni Unite per escludere che, nel semplice subentro in un preliminare, il curatore possa usare il potere purgativo dell'art. 108 l. fall.

• art. 107 l. fall.

  evocato come norma che disciplina la liquidazione concorsuale dell'attivo e i procedimenti competitivi cui si collega il potere purgativo.

• art. 164 l. fall.

  citato nel reclamo endoconcorsuale insieme all'art. 26 l. fall.

• art. 10 l. fall.

  richiamato dal Tribunale sul termine di costituzione della parte resistente nel reclamo.

• art. 161 l. fall.

  richiamato insieme agli artt. 26 e 160 l. fall. nella censura di nullità proposta dalla ricorrente.

• art. 177 l. fall.

  richiamato dalla ricorrente tra le norme sulla procedura concordataria e sull'efficacia del piano.

• art. 186 l. fall.

  richiamato dalla ricorrente tra le norme sulla procedura concordataria e i suoi effetti.

Massime di principio

• Il potere del giudice delegato di disporre la cancellazione delle ipoteche opera solo quando il trasferimento del bene avvenga nell'ambito della liquidazione concorsuale secondo le forme e le finalità proprie della procedura, non quando il bene sia trasferito con atto negoziale di adempimento di un preliminare o di una sentenza ex art. 2932 c.c. autorizzati dalla procedura.
• La cancellazione della garanzia reale non può essere disposta in assenza del previo integrale soddisfacimento del credito ipotecario, salvo che una disciplina concorsuale specifica o un patto concordatario validamente approvato prevedano diversamente.
• Nel concordato preventivo, il creditore privilegiato che ritenga lesi i propri diritti può far valere le proprie difese in sede di omologazione, ma tale rimedio non sostituisce né convalida una successiva purgazione dell'ipoteca adottata fuori dai presupposti di legge.
• Il trasferimento coattivamente eseguito in forma specifica dell'obbligo a contrarre conserva natura privatistica/negoziale ai fini della disciplina delle garanzie reali, e non si confonde con la vendita liquidatoria concorsuale.
• La sospensione necessaria ex art. 295 c.p.c. richiede una relazione di pregiudizialità tecnica effettiva tra i giudizi; non basta la mera affinità oggettiva se i due procedimenti hanno diverso oggetto decisorio.

Come è indicizzato