Cassazione Civile, Ordinanza n. 27564/2025 del 15/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla trasformazione di un ex albergo in condominio e riguarda la natura giuridica del piano seminterrato dello stabile, composto da posti auto, cantine, un locale ad uso ufficio e il locale macchine dell’ascensore, oltre ai relativi percorsi di accesso. I ricorrenti hanno agito in negatoria servitutis per ottenere l’accertamento della proprietà esclusiva del seminterrato e la libertà del bene da passaggi pedonali e carrai asseritamente vantati dagli altri condomini. In primo e secondo grado, invece, è stata affermata la condominialità del seminterrato, del relativo ascensore e dei passaggi di accesso, con conseguente riconoscimento anche di alcune servitù di passaggio a favore di singoli condomini. Con il ricorso per cassazione sono stati proposti due motivi: (1) nullità della sentenza d’appello per motivazione apparente e per relationem non autonoma, lamentando che la Corte territoriale si sarebbe limitata a recepire acriticamente la decisione di primo grado senza esaminare le specifiche censure sull’inapplicabilità della presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. al seminterrato e senza confrontarsi con la giurisprudenza richiamata; (2) violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1362 e 2697 c.c., per avere la Corte d’appello esteso la presunzione di comunione al seminterrato e, così facendo, invertito l’onere della prova. La Cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo, ha dichiarato assorbito il secondo e ha cassato con rinvio la sentenza impugnata.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, dichiarando la nullità della sentenza della Corte d’appello di Genova per motivazione solo apparente e, in parte, intrinsecamente contraddittoria. Ha ritenuto che la Corte territoriale non avesse svolto un autonomo esame delle doglianze di appello e avesse richiamato in modo apodittico la decisione di primo grado, soprattutto sulla decisiva questione se il seminterrato potesse essere qualificato come "suolo coperto su cui sorge il fabbricato" ai fini dell’art. 1117 c.c. Il secondo motivo, relativo alla violazione degli artt. 1117, 1362 e 2697 c.c., è stato dichiarato assorbito. La causa è stata rinviata alla Corte d’appello di Genova in diversa composizione, che dovrà riesaminare l’appello e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  "suolo coperto su cui sorge il fabbricato"

  La presunzione di comunione richiede una corretta identificazione del bene; non può essere applicata in modo apodittico al seminterrato senza una motivazione autonoma e senza confronto con l’orientamento di legittimità richiamato dalle parti.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo per contestare l’interpretazione del regolamento condominiale e dei titoli, ma il relativo scrutinio è stato assorbito.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per contestare l’inversione dell’onere della prova; il motivo resta assorbito, ma la Corte evidenzia che la corretta qualificazione del bene è decisiva anche per il riparto probatorio.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo come parametro del vizio di ultrapetizione/omessa pronuncia, ma la censura è stata ricondotta essenzialmente al difetto di motivazione.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  La sentenza è stata cassata perché la motivazione era solo apparente e quindi mancante del minimo costituzionale richiesto.

• art. 161 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente in collegamento con la nullità della sentenza per vizio motivazionale.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4

  Usato come parametro del motivo di ricorso per nullità della sentenza per motivazione apparente.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  Usato come parametro del secondo motivo, relativo alla violazione e falsa applicazione di legge, dichiarato assorbito.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5

  Richiamato nel passaggio sulla giurisprudenza delle Sezioni Unite sul minimo costituzionale della motivazione, ma il vizio concretamente rilevato è stato quello di nullità per motivazione apparente.

• art. 342 c.p.c.

  Le critiche di appello avrebbero dovuto essere specificamente esaminate dal giudice del gravame; la loro mancata considerazione ha reso la motivazione solo apparente.

• art. 111 Cost.

  È richiamato come parametro del minimo costituzionale della motivazione della sentenza d’appello.

Massime di principio

• La sentenza d’appello è nulla per motivazione apparente quando, pur esistendo graficamente, non consente di percepire l’effettivo percorso logico-giuridico seguito dal giudice e si limita a un rinvio acritico alla decisione di primo grado.
• La motivazione per relationem è ammissibile solo se il giudice d’appello dia conto, anche sinteticamente, delle ragioni della conferma in relazione ai motivi di gravame; se manca il confronto con le censure specifiche, la sentenza è cassabile per nullità.
• Ai fini dell’applicazione della presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., è decisivo identificare correttamente il bene in contestazione e verificare se esso rientri effettivamente tra le parti comuni presunte; non è sufficiente un’affermazione apodittica di condominialità.
• La condominialità di un bene comune non implica, di per sé, la costituzione di ulteriori servitù di passaggio a favore delle unità immobiliari dei singoli condomini, poiché il bene comune è già destinato al normale uso collettivo nei limiti della sua funzione.
• Quando la qualificazione giuridica di un bene è il presupposto logico di tutte le ulteriori statuizioni sulla servitù e sull’onere della prova, il giudice di merito deve esporre una motivazione autonoma e coerente su tale punto decisivo.

Come è indicizzato