Cassazione Civile, Ordinanza n. 07664/2026 del 30/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla locazione di un immobile che, anni prima del contratto, era stato confiscato con acquisto al patrimonio dello Stato. I conduttori avevano stipulato il contratto con la coniuge del soggetto che aveva ottenuto il possesso del bene in base a un preliminare; dopo la diffusione della notizia della confisca avevano sospeso il pagamento dei canoni. La locatrice aveva intimato sfratto per morosità e il Tribunale aveva ritenuto valido ed efficace il contratto, pronunciandone la risoluzione per inadempimento dei conduttori. In appello, i conduttori contestavano che la locazione potesse ritenersi valida ed efficace tra le parti e opponibile allo Stato; l'ANBSC, intervenuta, chiedeva invece di accertare l'inefficacia della locazione e la condanna per occupazione sine titulo, o in subordine la restituzione delle somme percepite dalla locatrice. I ricorrenti hanno proposto sei motivi: (1) violazione degli artt. 45, comma 1, e 52, comma 4, d.lgs. 159/2011 e dell'art. 823 c.c., assumendo che la confisca travolgesse il contratto di locazione stipulato sull'immobile e che non fosse corretta la tesi della sua validità inter partes; (2) violazione degli artt. 1337 e 1375 c.c., sostenendo che la locatrice, in malafede perché consapevole della confisca, non avesse diritto ai canoni; (3) violazione degli artt. 2043 e 2729 c.c., lamentando che la responsabilità dei conduttori per il danno da occupazione sine titulo fosse stata affermata sulla base di presunzioni inidonee; (4) violazione dell'art. 2697 c.c. per difetto di prova delle specifiche conseguenze dannose; (5) violazione dell'art. 2055 c.c. per la condanna solidale dei conduttori e della locatrice nonostante il diverso apporto causale; (6) omesso esame di fatti decisivi in tema di decorrenza della volontà della locatrice di non proseguire il rapporto e di somme già versate a titolo di canoni.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo, il secondo e il terzo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti il quarto, il quinto e il sesto. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'appello di Palermo, in diversa composizione, per un nuovo esame conforme ai principi richiamati e per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha affermato che la confisca definitiva comporta l'acquisto originario del bene al patrimonio dello Stato libero da oneri e pesi, con conseguente scioglimento dei contratti aventi ad oggetto diritti personali di godimento; pertanto, la locazione risultava travolta dalla confisca e la locatrice non aveva titolo per pretendere i canoni. Ha inoltre ritenuto censurabile la motivazione della Corte d'appello nella parte in cui aveva desunto, in modo assertivo e generico, la consapevolezza dei conduttori circa l'altruità del bene e quindi la loro responsabilità per l'occupazione abusiva, in violazione delle regole sulle presunzioni semplici.

Norme richiamate

• art. 45, comma 1, d.lgs. 159/2011

  "A seguito della confisca definitiva di prevenzione i beni sono acquisiti al patrimonio dello Stato liberi da oneri e pesi. La tutela dei diritti dei terzi è garantita entro i limiti e nelle forme di cui al titolo IV"

  La confisca definitiva trasferisce il bene al patrimonio dello Stato libero da oneri e pesi, con tutela dei terzi nei soli limiti previsti dalla disciplina speciale.

• art. 52, comma 4, d.lgs. 159/2011

  "La confisca definitiva di un bene determina lo scioglimento dei contratti aventi ad oggetto un diritto personale di godimento, nonché l'estinzione dei diritti reali di godimento sui beni stessi"

  La confisca definitiva travolge i contratti di locazione e, più in generale, i contratti che attribuiscono diritti personali di godimento sul bene confiscato.

• art. 823 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti, ma ritenuto non dirimente rispetto al punto centrale della disciplina speciale sulla confisca.

• art. 1571 c.c.

  Il contratto di locazione non richiede, quale requisito di validità, la proprietà o la disponibilità del bene da parte del locatore; tale principio incontra però eccezione in caso di violazione di norme di ordine pubblico.

• art. 1346 c.c.

  La nullità per impossibilità dell'oggetto ricorre solo se la prestazione sia originariamente insuscettibile di esecuzione per impedimenti materiali o giuridici assoluti.

• art. 1418 c.c.

  La violazione di norme imperative che incidono sui requisiti dell'oggetto determina nullità del contratto per impossibilità o illiceità dell'oggetto.

• art. 1337 c.c.

  Richiamato per censurare la malafede della locatrice nella stipulazione e gestione del rapporto.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato per sostenere che il comportamento della locatrice fosse contrario a buona fede nell'esecuzione del rapporto.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato quale base della domanda risarcitoria dell'Agenzia per l'occupazione sine titulo.

• art. 2729 c.c.

  La prova per presunzioni semplici richiede gravità, precisione e concordanza; il giudice di merito non può affermare tali requisiti in modo meramente assertivo.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per contestare il mancato assolvimento dell'onere probatorio sul danno e sulle sue conseguenze specifiche.

• art. 2055 c.c.

  Richiamato in relazione alla condanna solidale dei convenuti per il danno da occupazione abusiva.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica il rito camerale di trattazione del ricorso in Cassazione.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte esamina i motivi come censure di violazione di legge e di omesso esame di fatti decisivi.

Massime di principio

• La confisca definitiva di prevenzione determina l'acquisto originario del bene al patrimonio dello Stato libero da oneri e pesi e comporta lo scioglimento dei contratti aventi ad oggetto diritti personali di godimento sul bene stesso.
• In presenza di una norma imperativa che incide sulla destinazione e sulla disponibilità del bene confiscato, la locazione non può essere considerata validamente produttiva di effetti nei confronti dello Stato; la disciplina speciale prevale sulla regola generale secondo cui il locatore non deve necessariamente essere proprietario o titolare del bene.
• La pretesa risarcitoria per occupazione sine titulo non può essere fondata su presunzioni meramente assertive: gli indizi devono essere valutati secondo i criteri di gravità, precisione e concordanza e la motivazione deve dare conto del percorso inferenziale seguito.
• Il vizio di violazione delle norme sulla prova presuntiva sussiste quando il giudice attribuisca agli indizi i requisiti di gravità, precisione e concordanza senza rispettare il corretto metodo di valutazione richiesto dall'art. 2729 c.c.

Come è indicizzato