Sentenza del 07/10/2019 n. 25021 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La Curatela chiedeva lo scioglimento della comunione ereditaria, relativa a un fabbricato in parte abusivo, per liquidare la quota di proprietà del fallito pari a 2/9, con assegnazione della quota alla procedura o, in subordine, vendita dell'immobile e ripartizione del ricavato. Contestava la decisione dei giudici di merito, secondo cui la divisione non poteva essere disposta per la mancanza dei titoli edilizi. Sosteneva inoltre che la divisione, essendo richiesta nell'ambito del fallimento, rientrasse tra gli atti derivanti da procedure esecutive e fosse quindi esente dalla nullità urbanistica.

La decisione

Le Sezioni Unite hanno stabilito che lo scioglimento della comunione ereditaria è un contratto plurilaterale inter vivos, con effetti reali, costitutivi e distributivi, nonostante l'efficacia retroattiva prevista dall'art. 757 c.c. Pertanto, in via ordinaria, la divisione contrattuale o giudiziale di un edificio abusivo è soggetta alla nullità prevista dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, se mancano le prescritte menzioni urbanistiche. Tuttavia, la divisione necessaria per liquidare beni indivisi nell'ambito di un'espropriazione immobiliare o di una procedura concorsuale è espressamente sottratta a tale nullità. Il primo motivo della Curatela è stato rigettato; il secondo è stato accolto. La sentenza d'appello è stata cassata limitatamente alla questione della divisione endoconcorsuale e la causa è stata rinviata ad altra sezione della Corte d'Appello di Palermo, anche per le spese.

Norme richiamate

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46, commi 1 e 5

  "Gli atti tra vivi ... aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici ... sono nulli"; le nullità "non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali".

  La norma rende non negoziabili, in via ordinaria, i diritti reali su edifici privi delle necessarie menzioni edilizie, includendo anche le divisioni ereditarie. L'esenzione del comma 5 comprende però tutti gli atti strumentali alle procedure esecutive o concorsuali, inclusa la divisione necessaria per liquidare una quota indivisa.

• Legge 28 febbraio 1985, n. 47, artt. 17 e 40, commi 2, 5 e 6

  "Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali ... relativi ad edifici o loro parti, sono nulli" in assenza delle menzioni edilizie; le nullità "non si applicano ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali".

  L'art. 40, comma 2, pur non menzionando espressamente lo scioglimento della comunione, è stato interpretato come comprensivo di tutti gli atti inter vivos con effetti reali relativi a edifici, comprese le divisioni. I commi 5 e 6 escludono dalla nullità gli atti e le divisioni funzionali alle procedure esecutive e concorsuali.

• Codice civile, artt. 713, 720, 757, 762 e 1116

  L'art. 713 riconosce a ciascun coerede il diritto di chiedere la divisione; l'art. 757 prevede l'efficacia retroattiva delle attribuzioni divisionali; l'art. 1116 estende la disciplina della divisione ereditaria alla comunione ordinaria.

  La divisione trasforma le quote ideali in proprietà esclusive e ha natura costitutivo-traslativa, pur producendo effetti retroattivi. Può essere parziale: gli edifici abusivi possono restare in comunione, mentre gli altri beni ereditari possono essere divisi.

• Codice di procedura civile, artt. 599, 600, 601 e 784

  L'art. 600 prevede che, quando la separazione in natura non sia possibile o richiesta, si proceda alla divisione del bene indiviso nell'ambito dell'espropriazione.

  La divisione endoesecutiva costituisce uno sviluppo strumentale e normalmente necessario dell'espropriazione della quota indivisa; non è un giudizio autonomo rispetto alla procedura esecutiva.

• Codice civile, art. 1350, n. 11

  Gli atti di divisione aventi ad oggetto beni immobili richiedono la forma scritta ad substantiam.

  La divisione immobiliare deve rispettare la forma scritta, oltre agli eventuali requisiti urbanistici previsti dalla normativa speciale.

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 30

  "Le disposizioni di cui sopra ... non si applicano comunque alle divisioni ereditarie".

  L'espressa esclusione delle divisioni ereditarie in materia di lottizzazione abusiva conferma, per argomento sistematico, che quando il legislatore intende escludere una divisione dalla nullità lo prevede espressamente. Tale deroga non è prevista per gli edifici abusivi disciplinati dall'art. 46.

Massime di principio

• La divisione ereditaria non è assimilabile a un atto mortis causa: è un negozio inter vivos con effetti reali e costitutivo-traslativi, anche se le attribuzioni retroagiscono al momento dell'apertura della successione.
• La divisione volontaria o giudiziale di un edificio abusivo è normalmente nulla se mancano le dichiarazioni o i titoli edilizi richiesti dalla legge; il giudice non può eludere il divieto disponendo la divisione giudiziale.
• Il divieto riguarda l'edificio abusivo o la relativa porzione, non necessariamente tutti gli altri beni dell'eredità: è possibile ottenere la divisione parziale degli altri beni, lasciando l'immobile abusivo in comunione.
• La nullità urbanistica non opera per la divisione necessaria e strumentale a un'espropriazione immobiliare o a una procedura concorsuale, perché tale divisione è funzionale alla tutela dei creditori e non deriva dalla libera volontà del proprietario.
• Nelle procedure fallimentari, concorsuali o esecutive occorre distinguere tra una divisione ordinaria voluta dai comproprietari, soggetta alla disciplina urbanistica, e una divisione endoesecutiva o endoconcorsuale promossa per liquidare la quota del debitore, esente dalla nullità prevista dagli artt. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e 40 della legge n. 47 del 1985.
• La regolarità edilizia e la documentazione urbanistica costituiscono una condizione della possibilità giuridica dell'azione divisoria e possono essere rilevate d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, salvo il regime speciale applicabile alle procedure esecutive e concorsuali.