Cassazione Civile, Ordinanza n. 29266/2024 del 13/11/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una sequenza negoziale relativa a un immobile concesso in locazione e poi trasferito a terzi. In origine l'immobile era stato locato a una società poi fallita; successivamente la stessa società aveva stipulato un affitto di ramo d'azienda con altra società, che aveva cessato di pagare i canoni e poi manifestato l'intenzione di recedere, successivamente revocata nell'ambito di una rinegoziazione. La precedente locatrice aveva quindi inviato una PEC con cui dichiarava di rinunciare in modo incondizionato e irrevocabile ai canoni di locazione, alle indennità di occupazione e a pretese risarcitorie maturate e maturande. In seguito l'immobile era stato venduto alla resistente, che aveva dichiarato di subentrare nel rapporto di locazione e aveva insinuato al passivo del fallimento il credito per canoni non pagati, in prededuzione e con privilegio. Il giudice delegato aveva respinto la domanda ritenendo che la rinuncia della precedente locatrice fosse già intervenuta e fosse opponibile. Il Tribunale, in opposizione allo stato passivo, ha invece ammesso il credito della resistente. Il fallimento ha quindi proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, deducendo violazione degli artt. 1236, 1599 e 1602 c.c. per avere il tribunale erroneamente limitato l'efficacia della remissione/rinuncia della precedente locatrice alla sola medesima, senza estenderla all'avente causa acquirente dell'immobile, sostenendo che la rinuncia ai canoni presenti e futuri avesse estinto integralmente l'obbligazione e fosse opponibile anche al terzo acquirente; la resistente ha difeso la decisione impugnata.

La decisione

La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha osservato che la censura mirava in realtà a contestare l'interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata compiuta dal giudice di merito, attività censurabile in cassazione solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica o per vizi motivazionali, non adeguatamente dedotti. Ha quindi ritenuto non sindacabile la lettura del tribunale secondo cui la PEC del 10.2.2021 costituiva una rinuncia ai canoni e alle pretese della sola originaria locatrice, inidonea a modificare il contratto di locazione del 2013 e a vincolare l'acquirente dell'immobile, subentrato successivamente nella posizione di locatrice. La Corte ha richiamato il principio per cui l'acquirente dell'immobile locato subentra nel rapporto dal momento dell'acquisto e resta terzo rispetto agli obblighi già esauriti tra le parti originarie fino a tale momento. Ha inoltre confermato la condanna alle spese e l'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1236 c.c.

  La remissione del debito ha struttura complessa e funzione estintivo-liberatoria; la sua ricostruzione dipende da valutazioni di fatto riservate al giudice di merito. Nel caso, la Corte ha distinto la remissione dalla rinuncia al credito, evidenziando che la seconda ha funzione abdicativa e non comporta automaticamente l'estinzione dell'obbligazione.

• art. 1599 c.c.

  Nel trasferimento a titolo particolare della cosa locata l'acquirente subentra nella posizione del locatore, ma solo dal momento dell'acquisto, con effetti non retroattivi.

• art. 1602 c.c.

  L'acquirente dell'immobile locato è terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi tra le parti originarie fino al giorno del suo acquisto.

• art. 111 l.fall.

  Richiamato per la domanda di ammissione al passivo in prededuzione.

• art. 98 l.fall.

  Norma che disciplina l'opposizione allo stato passivo, nell'ambito della quale il Tribunale ha ammesso il credito.

• art. 2764 c.c.

  Richiamato dal creditore a fondamento del privilegio sul credito per canoni di locazione.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  Applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti del raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità dell'impugnazione.

Massime di principio

• L'interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata è attività riservata al giudice di merito; in cassazione può essere censurata solo per violazione delle regole legali di ermeneutica o per vizio motivazionale specificamente dedotto.
• La vendita dell'immobile locato determina il subentro dell'acquirente nel rapporto di locazione dal momento dell'acquisto, senza effetto retroattivo: l'acquirente non è vincolato dagli obblighi già esauriti tra le parti originarie prima del trasferimento.
• La rinuncia al credito non coincide necessariamente con la remissione del debito: la prima ha funzione abdicativa, mentre la seconda presuppone il meccanismo estintivo proprio dell'art. 1236 c.c.; la qualificazione dell'atto dipende dal concreto contenuto e dal contesto fattuale.
• Quando la rinuncia del locatore è riferita al proprio diritto di credito ma il rapporto di locazione resta formalmente in essere e viene poi trasferito all'acquirente dell'immobile, il giudice può interpretarla come limitata al solo rinunciante, senza estenderne automaticamente gli effetti al successivo avente causa.
• Nel giudizio di legittimità, una censura che in realtà mira a sostituire una diversa lettura del significato negoziale a quella effettuata dal giudice di merito è inammissibile se non si denuncia in modo adeguato la violazione dei canoni ermeneutici o un vizio di motivazione.

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