Cassazione Civile, Ordinanza n. 29069/2025 del 03/11/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da due avvisi di liquidazione emessi per la revoca dell'agevolazione "prima casa": uno relativo alla maggiore imposta sostitutiva sul mutuo ipotecario collegato all'acquisto e uno relativo al recupero dell'IVA sull'atto di compravendita. Il contribuente aveva acquistato un immobile nel Comune di Verona impegnandosi a trasferirvi la residenza entro diciotto mesi; l'Ufficio ha contestato la decadenza dal beneficio per mancato trasferimento della residenza nel termine. In appello, il contribuente ha ottenuto l'annullamento dell'avviso IVA, sostenendo che la sospensione dei lavori di ristrutturazione, disposta a seguito del rinvenimento di reperti archeologici, integrasse forza maggiore. L'Agenzia ha ricorso per cassazione deducendo la violazione della disciplina dell'agevolazione "prima casa" per non avere la CGT considerato che i lavori erano già in corso e che il vincolo archeologico era noto, sicché il fatto non poteva integrare forza maggiore. Il contribuente ha resistito e proposto ricorso incidentale: ha sostenuto che, al momento dell'acquisto, svolgeva già l'attività lavorativa nel Comune di Verona e che ciò bastava per conservare il beneficio; ha inoltre lamentato l'omesso esame della successiva dichiarazione integrativa con cui aveva attestato la sede di lavoro a Verona; infine ha contestato l'affermazione di passaggio in giudicato della sentenza di primo grado limitatamente all'altro avviso di liquidazione.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso principale dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo infondata la tesi della forza maggiore perché l'obbligo fiscale concerne il trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile, non necessariamente nell'immobile stesso, e la sospensione dei lavori non impediva il trasferimento della residenza a Verona. Ha rigettato tutti i motivi del ricorso incidentale: il requisito alternativo della sede di lavoro deve essere dichiarato nell'atto di acquisto; la dichiarazione integrativa tardiva, intervenuta oltre il termine di diciotto mesi, non può incidere sulla spettanza del beneficio; correttamente era stato rilevato il giudicato parziale sull'avviso non impugnato in appello. La sentenza impugnata è stata quindi cassata e, decidendo nel merito, la Corte ha rigettato il ricorso originario del contribuente contro entrambi gli avvisi di liquidazione. Spese compensate.

Norme richiamate

• art. 1, nota II-bis, Tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986

  "l'immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività"

  L'agevolazione prima casa richiede, come regola generale, che l'acquirente abbia o trasferisca la residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile; in alternativa, può rilevare lo svolgimento dell'attività lavorativa nel medesimo Comune, ma il relativo presupposto deve risultare dalla dichiarazione resa nell'atto di acquisto. L'obbligo di trasferimento della residenza è un elemento costitutivo del beneficio e il mancato rispetto determina la decadenza, salvo forza maggiore sopravvenuta e non imputabile.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È stato il parametro invocato per denunciare la violazione della norma sostanziale sull'agevolazione prima casa.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  È stato invocato dal ricorrente incidentale per lamentare l'omesso esame di un fatto decisivo; la Corte ha escluso l'omissione perché il fatto era stato esaminato.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È stato invocato per denunciare la nullità della sentenza per violazione dell'art. 329 c.p.c.; la Corte ha ritenuto infondata la censura.

• art. 329 c.p.c.

  La Corte ha ribadito che il gravame del contribuente era circoscritto a uno solo degli avvisi di liquidazione, con conseguente giudicato sul capo non impugnato.

• art. 384, secondo comma, c.p.c.

  Poiché non restavano accertamenti di fatto da svolgere, la Corte ha deciso nel merito rigettando il ricorso originario del contribuente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente incidentale soccombente.

Massime di principio

• L'agevolazione "prima casa" è subordinata a un obbligo del contribuente verso il fisco: il trasferimento della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile entro il termine di legge, salvo che, nell'atto di acquisto, sia stato dichiarato il diverso requisito alternativo dello svolgimento dell'attività lavorativa nello stesso Comune.
• La forza maggiore idonea a evitare la decadenza dall'agevolazione deve essere sopravvenuta, non imputabile, inevitabile e imprevedibile; non basta qualunque ostacolo che incida sulla disponibilità materiale dell'immobile se non impedisce il trasferimento della residenza nel Comune richiesto dalla norma.
• Ai fini del beneficio prima casa, il parametro normativo è il Comune di ubicazione dell'immobile e non l'unità immobiliare in sé: ciò che conta è che l'acquirente stabilisca la residenza nel Comune previsto dalla legge.
• Il requisito alternativo della sede lavorativa deve emergere dalla dichiarazione resa nell'atto di acquisto, poiché l'Amministrazione deve poter verificare tempestivamente i presupposti del beneficio provvisoriamente riconosciuto; non è sufficiente farlo valere successivamente con atti integrativi tardivi.
• La rettifica o integrazione tardiva dell'atto di acquisto non può incidere sulla spettanza dell'agevolazione quando intervenga oltre il termine di diciotto mesi e dopo l'avvio dei controlli dell'Ufficio.
• In sede di impugnazione, il giudicato si forma sui capi della decisione non investiti specificamente dal gravame; se l'appello riguarda un solo avviso di liquidazione, l'altro capo rimane definitivo.

Come è indicizzato