Cassazione Civile, Ordinanza n. 10968/2025 del 26/04/2025

Esito

La controversia

Una proprietaria confinante agiva contro i vicini deducendo che questi avevano demolito e ricostruito, sopraelevandolo, il tetto della loro abitazione, alterando la quota originaria e la destinazione d'uso del sottotetto, nonché demolito, ampliato e sopraelevato un manufatto prima destinato a cantina, inglobandolo nell'abitazione, con violazione della distanza minima di cinque metri prevista dal regolamento edilizio locale. Chiedeva la riduzione in pristino e il risarcimento dei danni. I convenuti contestavano la domanda e proponevano anche una riconvenzionale per la manutenzione/taglio di un pino i cui rami invadevano la loro proprietà. In primo grado venivano condannati all'arretramento del fabbricato e al risarcimento equitativo del danno, mentre la proprietaria attrice veniva condannata a recidere i rami del pino. In appello, la corte territoriale eliminava il risarcimento del danno ritenendo che la lesione da violazione delle distanze non sia in re ipsa. Con il ricorso principale i convenuti denunciavano violazione dell'art. 873 c.c. e delle NTA comunali, sostenendo che l'intervento dovesse essere qualificato come ampliamento in ristrutturazione (RU3) e non come nuova costruzione, con conseguente possibilità di mantenere le distanze preesistenti; lamentavano inoltre un'erronea disapplicazione implicita della disciplina locale e una motivazione insufficiente. Con ricorso incidentale la resistente censurava il rigetto della domanda risarcitoria per violazione delle distanze.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso principale dei proprietari convenuti, ritenendo fondato il motivo perché il giudice di merito non aveva compiuto un accertamento specifico sulla normativa locale applicabile né sul tipo di intervento edilizio realizzato; ha richiamato il principio per cui i regolamenti edilizi comunali sulle distanze integrano il codice civile e devono essere conosciuti d'ufficio dal giudice quando la loro violazione sia dedotta. Ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di appello di Genova in diversa composizione, affinché individui la disciplina urbanistica applicabile, qualifichi correttamente gli interventi edilizi e rivaluti la legittimità delle opere alla luce degli artt. 2-bis e 3 del d.P.R. 380/2001, come modificati dalle sopravvenienze normative richiamate. L'accoglimento del ricorso principale ha comportato l'assorbimento del ricorso incidentale. Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  Le distanze tra costruzioni devono essere verificate anche alla luce delle norme edilizie locali integrative del codice civile; la corretta qualificazione dell'intervento edilizio incide sulla disciplina applicabile.

• art. 872 c.c.

  Il ricorso incidentale invocava la norma per il risarcimento del danno da violazione delle distanze, ma tale censura è rimasta assorbita per effetto dell'accoglimento del ricorso principale.

• art. 1226 c.c.

  La corte d'appello aveva escluso la liquidazione automatica equitativa del danno, ritenendo necessario provare an e quantum del pregiudizio.

• art. 2-bis d.P.R. 380/2001

  Il giudice di rinvio dovrà rivalutare la legittimità delle opere anche alla luce delle deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati, considerando le modifiche normative sopravvenute.

• art. 3 d.P.R. 380/2001

  Il giudice di rinvio dovrà qualificare gli interventi edilizi secondo le definizioni legali degli interventi edilizi, rilevanti nel caso di sottotetti, demolizioni e ricostruzioni.

• d.m. 1444/68

  Richiamato dalla parte ricorrente come parametro per le distanze rispetto alle pareti finestrate.

• d.l. n. 69/2024 conv. in l. 105/2024

  Indicata come fonte di modifiche recenti all'art. 2-bis d.P.R. 380/2001, da considerare in sede di rinvio.

• d.l. n. 50/2022 conv. in l. 91/2022

  Indicata come fonte di modifiche recenti all'art. 3 d.P.R. 380/2001, da considerare in sede di rinvio.

Massime di principio

• Le prescrizioni contenute nei piani regolatori generali e nei regolamenti edilizi comunali in materia di distanze nelle costruzioni integrano il codice civile e hanno valore di norme giuridiche secondarie; se la loro violazione è dedotta, il giudice deve conoscerle d'ufficio in applicazione del principio iura novit curia.
• Quando la controversia riguarda distanze tra fabbricati, il giudice deve prima accertare con precisione quale sia la disciplina urbanistica locale applicabile e, solo dopo, qualificare tecnicamente l'intervento edilizio realizzato, perché dalla qualificazione dipende la regola di distanza da applicare.
• La qualificazione di un intervento come nuova costruzione, ristrutturazione o ampliamento non può essere effettuata in modo apodittico o meramente assertivo, ma richiede un accertamento puntuale degli elementi fattuali e normativi rilevanti.
• In presenza di sopravvenienze normative che incidano sulla disciplina delle distanze o sulla definizione degli interventi edilizi, il giudice del rinvio deve valutare la controversia alla luce della disciplina vigente e delle modifiche legislative applicabili al caso concreto.

Come è indicizzato