Cassazione Civile, Ordinanza n. 10943/2025 del 26/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un intervento edilizio su un fabbricato situato su un fondo confinante rispetto a un garage di proprietà della controparte. I proprietari del fondo vicino lamentavano che, a seguito di ampliamento/ristrutturazione del fabbricato, fosse stata violata la distanza minima legale di dieci metri dal garage avversario e chiedevano il ripristino. I convenuti contestavano la domanda e, in via riconvenzionale, chiedevano la riduzione in pristino del garage attoreo, assumendo che fosse anch’esso a distanza illegale. Il tribunale accolse la domanda principale; la corte d’appello confermò, ritenendo che l’opera non integrasse una nuova costruzione ma una ristrutturazione non soggetta alla disciplina sulle distanze di cui all’art. 873 c.c. I ricorrenti censuravano la decisione con cinque motivi: con il primo deducevano violazione e falsa applicazione dell’art. 873 c.c. e delle norme regolamentari sulle distanze dal confine, sostenendo che l’intervento avesse dato luogo a un’opera nuova e diversa, per lunghezza e altezza, e quindi soggetta alla disciplina delle nuove costruzioni, integrata dall’art. 9 d.m. n. 1444/1969; con gli altri motivi denunciavano carenza di motivazione, violazione del principio di prevenzione e erroneità della dichiarazione di tardività di documentazione tecnica prodotta in appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo erronea la qualificazione dell’intervento come mera ristrutturazione. Ha affermato che, sulla base di quanto accertato nella sentenza impugnata, il fabbricato doveva invece considerarsi nuova costruzione, poiché non corrispondente, per sagoma e altezza, all’immobile preesistente demolito. Di conseguenza, il giudice di merito avrebbe dovuto individuare la disciplina urbanistica locale applicabile alle nuove costruzioni, anche se sopravvenuta. I motivi dal secondo al quinto sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  richiama la disciplina delle distanze tra costruzioni; la sua applicazione presuppone la corretta qualificazione dell’opera come nuova costruzione secondo la normativa edilizia e urbanistica

• art. 9 d.m. n. 1444/1969

  costituisce parametro integrativo delle distanze legali nelle nuove costruzioni

• art. 31, comma 1, lett. d), L. 457/1978

  la ristrutturazione edilizia include interventi idonei a trasformare il manufatto in organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, compresa la ricostruzione con fedele demolizione

• art. 3, comma 1, lett. d), D.P.R. 380/2001

  contempla la ricostruzione previa demolizione, lasciando ferma la necessità di rispettare sagoma e volumetria dell’edificio demolito

• art. 1, D.Lgs. 301/2002

  richiamato come intervento normativo che non ha innovato, per la parte rilevante, l’obbligo di conservare sagoma e volumetria

• art. 874 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in relazione al principio di prevenzione tra costruzioni vicine

• art. 875 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in relazione al principio di prevenzione tra costruzioni vicine

• art. 877 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in relazione al principio di prevenzione tra costruzioni vicine

• art. 2-bis, comma 1-ter e 3, D.P.R. 380/2001

  richiamato in motivazione come possibile normativa sopravvenuta da verificare in sede di rinvio

Massime di principio

• Ai fini delle distanze legali, l’intervento edilizio deve essere qualificato in base alla sua reale consistenza: se la demolizione e ricostruzione alterano sagoma e altezza rispetto al manufatto originario, l’opera può integrare una nuova costruzione e non una semplice ristrutturazione.
• La nozione di ristrutturazione edilizia, anche nelle formulazioni normative richiamate dalla Corte, presuppone il rispetto dei limiti di sagoma e volumetria dell’edificio preesistente quando si procede a demolizione e ricostruzione.
• Quando l’opera va qualificata come nuova costruzione, il giudice di merito deve verificare la disciplina urbanistica e regolamentare concretamente applicabile, anche se sopravvenuta, prima di decidere sulle distanze legali.
• In tema di cassazione, l’erronea sussunzione dell’intervento edilizio nella categoria della ristrutturazione può assorbire le ulteriori censure formulate sul principio di prevenzione, sulla motivazione e sulla valutazione delle prove.

Come è indicizzato