Cassazione Civile, Ordinanza n. 03343/2026 del 14/02/2026

Esito

La controversia

Nel 2005 alcuni acquirenti avevano comprato da un costruttore una villetta inserita in un complesso di nuova costruzione. Gli acquirenti avevano agito per ottenere il risarcimento dei danni asseritamente derivanti da vizi costruttivi e dal mancato rilascio del certificato di abitabilità. Il costruttore, a sua volta, aveva proposto domanda riconvenzionale per il saldo del prezzo, assumendo che alcune opere fossero extra capitolato. In primo grado erano state accolte solo in parte le domande degli acquirenti e anche la riconvenzionale; la Corte d'appello, invece, aveva escluso che vi fossero opere extra capitolato, ritenendole rifiniture già comprese nel prezzo, e aveva confermato il rigetto della domanda di danno da mancato certificato di abitabilità. Il costruttore ricorreva per cassazione con tre motivi: 1) violazione dell'art. 183 c.p.c. e del principio di non contestazione, sostenendo che la Corte territoriale avesse valorizzato una non contestazione erroneamente ritenuta tale e avesse ammesso difese tardive degli acquirenti sulla qualificazione delle opere come comprese nel capitolato; 2) omesso esame di un fatto decisivo e tardività delle eccezioni avversarie rispetto alla riconvenzionale, con prospettazione delle preclusioni ex art. 183 c.p.c.; 3) violazione delle norme sulla consulenza tecnica e vizio di motivazione, deducendo che la c.t.u. fosse stata recepita senza adeguato computo metrico e senza effettivo contraddittorio tecnico. Gli acquirenti proponevano ricorso incidentale per contestare il rigetto della domanda risarcitoria sul mancato rilascio dell'abitabilità, invocando un danno da ridotta commerciabilità o una liquidazione equitativa in percentuale sul prezzo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale del costruttore sia il ricorso incidentale degli acquirenti. Ha ritenuto infondati i primi due motivi del ricorso principale perché la contestazione della pretesa creditoria relativa alle opere extra capitolato era una mera difesa e non un'eccezione soggetta a preclusione, oltre al fatto che la decisione di merito era fondata su un complesso di elementi probatori e quindi insindacabile in cassazione. Ha respinto anche il terzo motivo, osservando che la valutazione positiva del metodo seguito dal consulente è apprezzamento di fatto del giudice di merito, censurabile solo nei limiti del vizio motivazionale, e che la motivazione sulla congruità della stima "a corpo" e sul diniego di rinnovazione della c.t.u. non era illogica. Ha poi respinto il ricorso incidentale, affermando che il danno da mancato rilascio del certificato di abitabilità richiede prova dell'an, del quomodo e del quantum, nonché della prevedibilità del danno ex art. 1225 c.c.; nella specie non era stata provata una concreta perdita di occasioni di vendita né un impedimento all'uso dell'immobile, e il pregiudizio ipotizzato non risultava dimostrato. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate per reciproca soccombenza e la Corte ha dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato da parte di entrambe le parti ricorrenti.

Norme richiamate

• art. 183 c.p.c.

  Le difese volte a contestare i fatti costitutivi della domanda riconvenzionale non costituiscono eccezioni in senso proprio soggette alle preclusioni delle memorie successive, ma possono essere svolte anche oltre l'udienza iniziale.

• art. 61 c.p.c.

  Norma richiamata insieme alle disposizioni sulla consulenza tecnica, ma non è stata ritenuta violata nel caso concreto.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione delle risultanze peritali e delle prove rientra nel prudente apprezzamento del giudice di merito, sindacabile in cassazione solo nei limiti consentiti.

• art. 191 c.p.c.

  Norma sulla consulenza tecnica richiamata per sostenere censure sulla c.t.u., ma la Corte ha ritenuto legittimo il recepimento delle conclusioni del consulente.

• art. 196 c.p.c.

  Il diniego di rinnovazione della consulenza tecnica è espressione del potere discrezionale del giudice di merito e non è sindacabile se sorretto da motivazione congrua.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte rileva che una censura qualificata come omesso esame ex n. 5 ma diretta a contestare una questione processuale è impropria; inoltre il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato al minimo costituzionale.

• art. 1225 c.c.

  Nel danno da inadempimento contrattuale senza dolo il risarcimento è limitato al danno prevedibile al tempo in cui è sorta l'obbligazione.

• art. 13, co. 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Ricorrendone i presupposti processuali, la Corte dà atto dell'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1-bis d.P.R. 115/2002

  È richiamato quale base del contributo unificato aggiuntivo dovuto in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• La contestazione della sussistenza di un credito azionato in via riconvenzionale, quando mira a negare i fatti costitutivi della pretesa avversaria, integra una mera difesa e non un'eccezione in senso proprio, con conseguente possibilità di svolgerla anche nelle memorie successive previste dall'art. 183 c.p.c.
• Il principio di non contestazione opera sul fatto storico dedotto in giudizio, non sulla qualificazione giuridica di quel fatto: se il fatto materiale dell'esecuzione delle opere è acquisito, resta difendibile in corso di causa la tesi che tali opere siano o meno comprese nel contratto.
• La valutazione delle prove e delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio è riservata al giudice di merito; in cassazione è censurabile solo nei limiti dell'omesso esame nei casi consentiti o del vizio di motivazione nei ristretti confini del minimo costituzionale.
• La consulenza tecnica può essere motivatamente recepita anche se espressa a corpo e non mediante computo metrico analitico, quando il giudice ritenga ragionevole il metodo adottato e adeguata la stima in relazione alla modestia delle opere esaminate.
• Il diniego di rinnovo della c.t.u. non integra di per sé vizio denunciabile in cassazione, essendo rimesso al prudente apprezzamento del giudice di merito, purché quest'ultimo spieghi perché gli elementi già acquisiti siano sufficienti.
• Nel danno da inadempimento contrattuale, e in particolare quando si lamenti il mancato rilascio del certificato di abitabilità, il danneggiato deve provare rigorosamente l'esistenza del pregiudizio, il suo nesso con l'inadempimento e la sua quantificazione; il risarcimento non può essere liquidato in via automatica o percentuale sul prezzo di acquisto.
• Il danno da mancata abitabilità non si presume per il solo fatto della mancata emissione del certificato, dovendo essere dimostrato un concreto pregiudizio economico, quale una perdita di occasioni di vendita o un impedimento all'utilizzo del bene.
• In tema di responsabilità contrattuale senza dolo, il risarcimento è circoscritto ai danni prevedibili al momento della nascita dell'obbligazione.

Come è indicizzato