Cassazione Civile, Ordinanza n. 12613/2025 del 12/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda proposta da una società terza rispetto al condominio per ottenere l'accertamento della propria proprietà esclusiva su una parete cieca facente parte di un immobile comunemente noto come stazione di servizio e, conseguentemente, il rilascio della parete e la restituzione dei frutti percepiti dall'uso della stessa come base per cartelloni pubblicitari, quantificati in euro 11.000 annui dal 2017. Il Tribunale aveva accolto la domanda e la Corte d'appello aveva confermato la decisione. Il condominio ricorre in cassazione con due motivi: con il primo deduce la nullità dei giudizi di primo e secondo grado per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condòmini comproprietari della parete o del muro cui essa afferisce, lamentando violazione degli artt. 102, 161 e 354 c.p.c. e degli artt. 934, 935, 936, 937, 948, 1130 e 1131 c.c.; con il secondo deduce omesso esame di un fatto decisivo e violazione di norme sostanziali in relazione alle risultanze della CTU, secondo cui la parete non sarebbe autonoma e si addentrerebbe nella proprietà condominiale.

La decisione

La Corte di cassazione accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza di primo grado e quella di appello e rinvia la causa al Tribunale di Milano, quale giudice di primo grado, affinché integri il contraddittorio nei confronti dei singoli condòmini e provveda anche sulle spese del giudizio di cassazione. La Corte ritiene che, trattandosi di azione reale diretta non solo all'accertamento della proprietà esclusiva ma anche al rilascio di un bene comune o comunque incidenti sui diritti dei singoli comproprietari, il processo dovesse svolgersi con la partecipazione di tutti i condòmini; la mera delibera assembleare di resistere in giudizio non è sufficiente a sanare il difetto di integrità del contraddittorio.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Viene richiamato come parametro dei motivi di ricorso per cassazione dedotti per violazione di legge e nullità processuale.

• art. 383 c.p.c.

  Richiamato dalla parte ricorrente nel collegamento con la dedotta nullità dei giudizi di merito.

• art. 354 c.p.c.

  La Corte afferma che, in presenza di difetto di contraddittorio non rilevato nei gradi di merito, il giudice d'appello avrebbe dovuto rimettere la causa al primo giudice; la sua omissione vizia l'intero procedimento.

• art. 102 c.p.c.

  Richiamato per la necessità dell'integrità del contraddittorio in presenza di litisconsorzio necessario.

• art. 161 c.p.c.

  Richiamato dalla parte ricorrente per sostenere la nullità delle sentenze di merito.

• art. 934 c.c.

  Richiamato tra le norme sostanziali in tema di accessione e proprietà del bene oggetto di lite.

• art. 935 c.c.

  Richiamato tra le norme sostanziali relative alla proprietà del bene contestato.

• art. 936 c.c.

  Richiamato tra le norme sostanziali relative alla proprietà del bene contestato.

• art. 937 c.c.

  Richiamato tra le norme sostanziali relative alla proprietà del bene contestato.

• art. 948 c.c.

  Richiamato in relazione all'azione petitoria di rivendicazione e al rilascio del bene.

• art. 1130 c.c.

  Richiamato in tema di poteri dell'amministratore del condominio, ritenuti non sufficienti a escludere la necessità della partecipazione dei singoli condòmini.

• art. 1131 c.c.

  La Corte precisa che la legittimazione dell'amministratore non basta, nel caso concreto, a escludere il litisconsorzio necessario dei singoli condomini quando la domanda incide sulla proprietà comune o individuale pro quota.

• art. 1136 c.c.

  Richiamato per indicare la deliberazione assembleare con cui possono essere estesi i poteri rappresentativi dell'amministratore, ma che non sana il difetto di contraddittorio.

• art. 880 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nel secondo motivo, poi assorbito.

• art. 353 c.p.c.

  In combinato con l'art. 354 c.p.c., fonda il rinvio al primo giudice per la rinnovazione del processo con contraddittorio integro.

• art. 354 c.p.c.

  Prevede la rimessione al primo giudice in caso di nullità del giudizio per difetto di contraddittorio non sanato nel grado di appello.

Massime di principio

• Nelle azioni reali promosse da un terzo contro il condominio, quando si chiedano sia l'accertamento della proprietà esclusiva di un bene comune o comunque incidente sui diritti dei singoli partecipanti, sia il rilascio del bene, il contraddittorio deve essere integrato nei confronti di tutti i condomini, poiché ciascuno è portatore di un interesse diretto a contraddire.
• La legittimazione processuale dell'amministratore del condominio non esclude automaticamente il litisconsorzio necessario dei singoli condòmini quando la decisione incida sul diritto di comproprietà pro quota o su situazioni dominicali riferibili ai partecipanti.
• La delibera assembleare che autorizzi il condominio a resistere in giudizio non vale, di per sé, a sostituire la partecipazione in causa dei singoli condòmini nei casi in cui la lite abbia ad oggetto diritti reali comuni o comunque suscettibili di incidere sulla loro posizione sostanziale.
• Il mancato rilievo del difetto di integrità del contraddittorio nei gradi di merito determina la nullità dell'intero procedimento e impone, in cassazione, la cassazione delle sentenze di primo e secondo grado con rinvio al giudice di primo grado per l'integrazione del contraddittorio.

Come è indicizzato