Cassazione Civile, Sentenza n. 7949/2023 del 20/03/2023

Esito

La controversia

Opposizione a precetto promossa dai privati basata sulla nullità del contratto di mutuo fondiario per presunto superamento del limite di finanziabilità previsto dall'art. 38, comma 2, d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (mutuo erogato per €160.000 mentre il prezzo di compravendita risultava €146.500). Il tribunale e la Corte d'appello avevano ritenuto provato, anche per presunzione dal prezzo di compravendita e per carenza di produzione della perizia da parte della banca, che il limite era stato superato e avevano dichiarato la nullità del mutuo, con conseguente inefficacia del precetto.

La decisione

La Corte di cassazione, richiamando il principio stabilito dalle Sezioni Unite (Cass. Sez. Un., n. 33719/2022), ha ritenuto che l'art. 38, comma 2, d.lgs. n. 385/1993 non costituisca una norma imperativa idonea a determinare la nullità del contratto per il solo superamento della soglia di finanziabilità. Ha quindi accolto il quarto motivo di ricorso della banca, assorbendo gli altri motivi, ha cassato la sentenza della Corte d'appello nel punto relativo alla declaratoria di nullità e, decidendo nel merito, ha rigettato l'opposizione a precetto proposta da Aurelia Hagiu e Stefan Dinu. Ha inoltre compensato integralmente le spese di tutti i gradi di giudizio.

Norme richiamate

• d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (Testo Unico Bancario) - art. 38

  "il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado"; "la Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati..."

  La Corte, sulla scia delle Sezioni Unite (Cass. n. 33719/2022), ha interpretato l'art. 38 come norma di vigilanza prudenziale e non come norma imperativa che determini la nullità del contratto se la soglia è superata; dunque il limite di finanziabilità è elemento specificativo del tipo negoziale (mutuo fondiario) ma derogabile dalle parti senza che ne derivi automaticamente la nullità del contratto.

• Delibera CICR del 22 aprile 1995

  limite di finanziabilità dell'80% del valore dei beni ipotecati, aumentabile al 100% in presenza di garanzie integrative; negli immobili già gravati da ipoteche va sommato il capitale residuo del precedente finanziamento

  La delibera fissa il parametro tecnico-prudenziale (80%) adottato per la vigilanza; la Corte l'ha considerata parte del quadro regolamentare di vigilanza ma non fonte di nullità automatica del contratto se disattesa.

• art. 1424 cod. civ.

  La norma sulla conversione del contratto (strumento teoricamente idoneo a sanare vizi che rendano inidoneo il tipo negoziale) è stata richiamata in dottrina e giurisprudenza come possibile rimedio; tuttavia le Sezioni Unite e la Corte hanno escluso che la conversione possa essere imposta dal giudice ex officio per neutralizzare effetti voluti dalle parti, e la conversione tardiva proposta solo in appello può risultare inammissibile.

• artt. 1418 e 1419 cod. civ.

  Norme sulla nullità e sulla nullità parziale: la Corte ha ritenuto inammissibile e infondata la domanda di nullità parziale limitata alla sola eccedenza oltre il limite di finanziabilità, perché incompatibile con la natura della presunta nullità prospettata e con l'impianto giurisprudenziale seguito.

• art. 96 cod. proc. civ., comma 3

  Norma che consente al giudice di liquidare una somma equitativa per lite temeraria o altre condotte; il Tribunale la aveva applicata a carico della banca in primo grado, ma la Corte d'appello aveva ritenuto insussistenti i presupposti e la Cassazione ha poi compensato le spese alla luce dell'evoluzione giurisprudenziale.

• Cass. Sez. Un. n. 33719/2022

  Principio nomofilattico: la soglia di finanziabilità prevista dall'art. 38 TUB è regola di vigilanza prudenziale e non norma imperativa che incida sulla validità del contratto; il giudice non può riqualificare d'ufficio un mutuo fondiario in mutuo ordinario per neutralizzarne gli effetti qualora la volontà delle parti fosse diretta al mutuo fondiario.

Massime di principio

• Il superamento della soglia di finanziabilità ex art. 38 TUB non determina automaticamente la nullità del mutuo fondiario: la norma ha natura di disciplina di vigilanza e non di norma imperativa sulla validità del contratto.
• Il giudice non può riqualificare d'ufficio un mutuo fondiario in mutuo ordinario per eliminare gli effetti tipici del mutuo fondiario; se le parti hanno voluto il mutuo fondiario, i suoi effetti devono essere rispettati salvo diversa e tempestiva iniziativa delle parti stesse.
• La conversione del mutuo fondiario in mutuo ordinario è un rimedio da valutare con attenzione: può essere invocata dalle parti, ma non va imposta dal giudice come strumento per neutralizzare la volontà negoziale, e la sua ammissibilità richiede tempestività procedimentale (non può essere proposta tardivamente in modo inatteso).
• Sotto il profilo probatorio, il prezzo indicato nell'atto di compravendita può costituire presunzione in ordine al valore dell'immobile; tuttavia, la banca può superare tale presunzione producendo la perizia di stima o altri elementi probatori (è quindi buona prassi per la banca conservare e produrre la perizia di stima in giudizio).
• In controversie analoghe è prudente per le banche documentare compiutamente la valutazione dell'immobile (perizie, valori di mercato, garanzie integrative) e per i clienti sollevare tempestivamente qualsiasi proposta alternativa (es. conversione) già in primo grado per non incorrere in inammissibilità per novità.