Cassazione Civile, Ordinanza n. 28528/2025 del 28/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da infiltrazioni di acqua meteorica che hanno danneggiato i locali di proprietà di una società adibiti a laboratorio di analisi cliniche, ubicati al di sotto di terrazzi/lastrici appartenenti a soggetti diversi e di un pozzo luce delimitato da facciate condominiali. In primo grado era stata affermata la responsabilità dei proprietari delle terrazze e della società immobiliare sovrastante, mentre era stato escluso il condominio. In appello i proprietari sovrastanti lamentavano, tra l'altro, che non fosse stata applicata l'art. 1126 c.c., con conseguente mancata imputazione alla società proprietaria dei locali sottostanti di una quota pari a un terzo delle spese di riparazione, sostenendo che il danneggiato, in quanto proprietario dell'unità sottostante, dovesse concorrere alle spese secondo il criterio legale. La società danneggiata, per contro, sosteneva che le infiltrazioni derivassero anche da parti comuni condominiali e chiedeva di estendere la responsabilità al condominio. In cassazione i ricorrenti censurano principalmente la mancata applicazione del criterio di riparto dell'art. 1126 c.c. e, in via conseguente, la statuizione sulle spese; il secondo motivo riguardava inoltre l'omesso esame di risultanze tecniche che avrebbero evidenziato ulteriori cause nelle parti comuni e vizi motivazionali e di valutazione delle prove.

La decisione

La Corte di cassazione accoglie il primo motivo di ricorso, ritenendo fondato il rilievo secondo cui il proprietario dell'unità immobiliare sottostante non può essere escluso dalla ripartizione delle spese di riparazione del lastrico/terrazza che funge da copertura, anche se è il danneggiato. Richiama il criterio della proiezione verticale e afferma che, nei rapporti interni tra i soggetti tenuti al riparto, i due terzi delle spese gravano sui proprietari delle unità sottostanti che beneficiano della copertura, mentre un terzo grava sul proprietario o usuario esclusivo del lastrico. Il secondo motivo viene dichiarato assorbito nelle sue varie censure. La sentenza impugnata è quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Catanzaro in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1126 c.c.

  un terzo a carico del condomino che ha l'uso esclusivo del lastrico; due terzi a carico dei condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da copertura

  La norma è applicata come criterio legale di riparto, inderogabile salvo diverso titolo contrattuale, e secondo il criterio della proiezione verticale: concorrono alle spese solo i proprietari delle unità effettivamente sottostanti e coperte dal lastrico.

• art. 2051 c.c.

  La responsabilità per i danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare è ricondotta alla responsabilità da cose in custodia, con possibile concorso tra custode del lastrico e condominio.

• art. 2055 c.c.

  Nei confronti del terzo danneggiato i corresponsabili rispondono in solido, ferma la ripartizione interna secondo il criterio legale di cui all'art. 1126 c.c.

• art. 2043 c.c.

  È richiamata come ipotesi diversa e ulteriore, idonea solo se il danno derivi da fatto doloso o colposo specifico del proprietario sovrastante, tale da interrompere il nesso causale rispetto alla cosa custodita.

• art. 115 c.p.c.

  È invocato dai ricorrenti per contestare la valutazione delle risultanze istruttorie e tecniche.

• art. 116 c.p.c.

  È invocato dai ricorrenti per censurare la valutazione delle prove e la coerenza della motivazione.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  È richiamato per il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, in relazione alle risultanze del CTU e dell'ATP.

Massime di principio

• In tema di infiltrazioni provenienti da lastrico solare o terrazza a uso esclusivo, la ripartizione delle spese e dei danni segue il criterio dell'art. 1126 c.c., che impone il concorso per un terzo al titolare dell'uso esclusivo e per due terzi ai soli proprietari delle unità immobiliari effettivamente sottostanti e coperte, secondo il criterio della proiezione verticale.
• Il proprietario dell'unità sottostante che subisca il danno non è esonerato dall'obbligo di contribuire alle spese di riparazione per il solo fatto di essere anche danneggiato: egli resta terzo ai fini del risarcimento verso il custode, ma è obbligato pro quota nei rapporti interni in ragione della sua posizione reale.
• La responsabilità per danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico/terrazza è inquadrata nella responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c., con possibile solidarietà verso il danneggiato ex art. 2055 c.c. e successivo regresso interno secondo il criterio legale di riparto.
• Il criterio legale di riparto può essere derogato solo se sia prospettato un fatto esclusivo del custode o un diverso titolo univoco; in mancanza, la ripartizione ex art. 1126 c.c. resta il parametro di riferimento anche per la liquidazione dei danni.

Come è indicizzato