Sentenza del 07/11/2022 n. 32660 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di accertamento ICI relativo a terreni qualificati come edificabili nel PRG e compresi in piano di lottizzazione; i contribuenti avevano ceduto integralmente la cubatura (diritti edificatori) a terzi e sostenevano che, a seguito della cessione, il terreno avesse perduto la sua edificabilità e dunque non fosse più imponibile come area fabbricabile.

Norme richiamate

• D.L. n. 223/2006, art. 36, comma 2

  Riferita dalla parte resistente per sostenere che l'edificabilità discende dallo strumento urbanistico generale; la Corte tuttavia interpreta che la cessione di cubatura può incidere sull'imponibilità ICI pur senza modificare la qualificazione urbanistica formale nel PRG.

• art. 2643 c.c., n. 2 bis

  "i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale"

  La norma di trascrivibilità è utilizzata come elemento decisivo per qualificare la cessione di cubatura come atto negoziale idoneo a costituire/trasferire un diritto edificatorio autonomo e opponibile, conferendo rilievo privatistico all'operazione.

• art. 1376 c.c.

  Richiamato per sostenere il principio consensualistico: il diritto trasferito si trasmette e si acquista per effetto del consenso delle parti, valorizzando l'effetto traslativo immediato della cessione di cubatura.

• art. 1350 c.c.

  La Corte osserva che la cessione di cubatura non richiede la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c., secondo l'orientamento richiamato.

• D.P.R. n. 131/1986, Tariffa Parte Prima art. 9

  Riferimento alla soggezione ad imposta di registro in misura proporzionale per gli atti aventi ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, con applicazione alla cessione di cubatura.

• D.Lgs. n. 347/1990, Tariffa art. 4 e art. 10, comma 2

  Riferimenti alle imposte ipotecarie e catastali (misura fissa) in caso di trascrizione e voltura collegati alla cessione/trascrizione dei diritti edificatori.

Massime di principio

• La cessione di cubatura (diritto edificatorio) deve essere considerata come atto negoziale capace di trasferire un diritto patrimoniale autonomo: quando la cubatura è stata effettivamente distaccata e trasferita, il terreno di origine perde rilevanza imponibile come area edificabile agli effetti ICI/IMU.
• La tassabilità sposta l'interesse fiscale: il soggetto passivo rispetto alla capacità edificatoria è il titolare del diritto edificatorio trasferito (beneficiario della cubatura) e non necessariamente il proprietario originario del suolo che ha alienato la cubatura.
• Per opponibilità e certezza tra terzi è cruciale la trascrizione (art. 2643 c.c., n. 2 bis): la trascrivibilità favorisce la qualificazione privatistica e la circolazione del diritto edificatorio.
• Dal punto di vista fiscale la cessione di cubatura può essere soggetta a imposte di registro (in misura proporzionale) e, in caso di trascrizione/voltura, ad imposte ipotecarie e catastali in misura fissa; occorre verificare la forma e l'eventuale trascrizione per determinare gli effetti fiscali.
• La qualificazione urbanistica del terreno nel PRG non impedisce automaticamente l'effetto fiscale della cessione: la situazione va valutata sulla base dell'effettivo distacco e trasferimento del diritto edificatorio e sulla giurisprudenza più aggiornata.
• In presenza di controversie simili è consigliabile accertare documentalmente il trasferimento (contratto, pagamento, eventuale trascrizione) e valutare tempestivamente la riqualificazione fiscale dell'area e dei soggetti passivi coinvolti.