Sentenza del 07/11/2022 n. 32658 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione di un avviso di accertamento ICI relativo a terreni considerati edificabili per l'annualità (---), nonostante la contribuente avesse proceduto alla cessione integrale della cubatura prevista dalla lottizzazione/convenzione. Il Comune sosteneva che l'area dovesse rimanere imponibile in quanto edificabile sulla base dello strumento urbanistico e del D.L. n. 223/2006; la contribuente deduceva che, avendo trasferito la cubatura, il diritto edificatorio si era staccato dal fondo e l'imposta dovesse essere richiesta ai beneficiari della cubatura. La controversia verteva inoltre sulla natura giuridica della cessione di cubatura (diritto reale vs diritto patrimoniale non reale) e sulle conseguenze fiscali (duplicazione d'imposta e imposte di registro/ipt/icp).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune, conformandosi all'indirizzo delle Sezioni Unite (cfr. SS.UU. n. 23902/2020 e successive pronunce) che esclude la imponibilità ICI dell'area di origine una volta distaccato il diritto edificatorio. La Corte ha qualificato la cessione di cubatura come atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura patrimoniale non reale, trascrivibile ex art. 2643 c.c. n. 2 bis, non soggetto alla forma ad substantiam dell'art. 1350 c.c., assoggettabile all'imposta di registro in misura proporzionale e, se trascritto e volturato, alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa. Per tali ragioni il ricorso è stato respinto e le spese sono compensate.

Norme richiamate

• D.L. n. 223/2006, art. 36, comma 2

  Il Comune richiamava la disposizione per sostenere l'edificabilità dell'area sulla base dello strumento urbanistico; la Corte ha ritenuto che tale previsione non impedisca che il diritto edificatorio, una volta distaccato e trasferito, determini l'esclusione dell'area originaria dall'imponibilità ICI.

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 4

  Richiamato dal Comune in relazione al principio di perequazione nella lottizzazione; la Corte ha comunque seguito le Sezioni Unite nel ritenere che la cessione di cubatura costituisca un diritto trasferibile autonomamente, con efficacia privatistica, superando l'argomento della perequazione ai fini dell'imposizione sull'area originaria.

• art. 360 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di cassazione con riferimento ai vizi di motivazione e omesso esame di documenti; la Corte ha ritenuto infondati i mezzi, aderendo al principio di diritto consolidato dalle Sezioni Unite.

• art. 2643 c.c., n. 2 bis

  "i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori..."

  La previsione della trascrivibilità è stata interpretata come indizio decisivo della natura privatistica e traslativa del diritto edificatorio staccato dal suolo, con possibilità di circolazione e opponibilità ai terzi.

• art. 1376 c.c.

  Applicazione del principio consensualistico: il diritto trasferito si acquista per effetto del consenso delle parti, rafforzando la caratterizzazione negoziale e traslativa della cessione di cubatura.

• art. 1350 c.c.

  La Corte ha affermato che la cessione di cubatura non richiede la forma scritta ad substantiam prevista dall'art. 1350 per alcuni contratti, coerentemente con la qualificazione data all'atto.

• D.P.R. n. 131/1986, Tariffa Parte Prima, art. 9

  La cessione di cubatura è stata qualificata come atto avente contenuto patrimoniale soggetto all'imposta di registro in misura proporzionale (art. 9 Tariffa Parte Prima).

• D.Lgs. n. 347/1990, Tariffa, art. 4 e D.P.R. art. 10, comma 2

  In caso di trascrizione e voltura, sono dovute le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, secondo la normativa citata.

• Cass. SS.UU. n. 23902/2020 e Sez. Un. sent. n. 16080/2021

  Giurisprudenza di legittimità cui la Corte si è uniformata: la cessione di cubatura è un atto traslativo di un diritto edificatorio autonomo, con tutte le conseguenze fiscali e trascrivibili; da tale indirizzo discende l'esclusione dell'imponibilità ICI dell'area di origine.

Massime di principio

• Quando il proprietario di un fondo distacca e trasferisce la cubatura (diritto edificatorio) a favore di altro fondo urbanisticamente omogeneo, il diritto edificatorio si configura come un bene patrimoniale autonomo la cui cessione può avere efficacia immediata traslativa e può essere trascritta; perciò l'area di origine non è automaticamente imponibile come area edificabile a fini ICI/IMU una volta che il diritto sia stato trasferito.
• Per evitare duplicazioni di imposizione fiscale, il controllo deve concentrarsi su chi effettivamente detiene lo jus aedificandi al momento dell'accertamento: se il diritto è stato trasferito e utilizzato altrove, l'imposta può essere richiesta ai beneficiari della cubatura e non al fondo di origine.
• La qualificazione della cessione come atto patrimoniale trasferibile comporta conseguenze fiscali precise: imposta di registro in misura proporzionale per l'atto, e imposte ipotecarie/catastali in misura fissa in caso di trascrizione/voltura; pertanto la documentazione contrattuale e gli adempimenti (trascrizione, voltura catastale) sono rilevanti ai fini fiscali e probatori.
• In ipotesi di lottizzazione e perequazione, l'esistenza di una precedente attribuzione di indici astratti non impedisce che, una volta effettuata la cessione della cubatura, il diritto si distacchi dal suolo originario e venga tassato in capo al soggetto che lo utilizza; occorre valutare la concreta titolarità del diritto al momento cui si riferisce l'imposta.
• È essenziale verificare tempistiche documentali (data del contratto di cessione, eventuale trascrizione, data di costruzione e variazione catastale) per determinare l'effettiva imponibilità per una specifica annualità.