Sentenza n. 879/2026 - Brescia, Sezione 2

Esito

La controversia

Il ricorrente impugnava il diniego comunale fondato sulla qualificazione dei locali come piano seminterrato e sulla conseguente ritenuta applicabilità della legge regionale lombarda n. 7/2017 in materia di recupero dei vani e locali seminterrati. Deduceva, in particolare, la violazione dell’art. 36 d.P.R. 380/2001, della legge regionale n. 7/2017, delle Definizioni Tecniche Uniformi contenute nell’Allegato B alla DGR n. 695/2018, nonché degli artt. 53 e 54.7 del regolamento edilizio comunale. Contestava inoltre il travisamento dei fatti e il difetto dei presupposti, sostenendo che i locali non fossero seminterrati perché separati dal terreno e dalla strada mediante un cavedio e affacciati su un cortile-corsello. Gli ulteriori motivi riguardavano le conseguenze della qualificazione come seminterrato: la ritenuta realizzazione di un incremento di superficie lorda, l’inammissibilità di locali abitabili ai piani seminterrati e l’asserita violazione della normativa sul contenimento dei consumi energetici.

La decisione

Il Collegio ha accolto il ricorso e annullato il diniego di sanatoria. Ha ritenuto decisiva la corretta qualificazione dei locali. Poiché l’art. 8 delle NTA del PGT comunale richiama le Definizioni Tecniche Uniformi dell’Allegato B alla DGR n. 695/2018, la nozione applicabile è quella di piano seminterrato caratterizzato sia dalla collocazione del pavimento, anche parzialmente, a quota inferiore rispetto al terreno, sia dalla presenza del soffitto a quota superiore, con necessaria aderenza o contiguità materiale del terreno all’edificio. Il requisito dell’aderenza non ricorreva nel caso concreto, poiché l’unità era separata dalla strada da un cavedio di profondità variabile tra 1,94 e 2,54 metri e, sull’altro lato, si affacciava su un cortile-corsello. La presenza del cavedio impediva quindi la continuità strutturale tra terreno e immobile e rendeva erronea la qualificazione comunale come piano seminterrato. Essendo i restanti motivi fondati sulla medesima erronea qualificazione, il loro esame è stato assorbito nella statuizione di annullamento. Le spese sono state compensate per la natura interpretativa della questione. Il dispositivo reca tuttavia una formula finale apparentemente contraddittoria, dichiarando il ricorso respinto, mentre la motivazione e la parte conclusiva stabiliscono l’accoglimento e l’annullamento del diniego.

Norme richiamate

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  Disciplina il permesso di costruire in sanatoria richiesto dal proprietario; il diniego è stato annullato perché fondato su un’erronea qualificazione edilizia dei locali.

• art. 1 l.r. Lombardia 10 marzo 2017, n. 7

  il piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all'edificio e il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all'edificio

  La nozione di piano seminterrato richiede congiuntamente la collocazione del pavimento sotto la quota del terreno e l’aderenza del terreno all’edificio.

• Definizione Tecnica Uniforme n. 21 dell’Allegato B alla DGR Lombardia n. XI/695 del 24 ottobre 2018

  Piano di un edificio il cui pavimento si trova ad una quota inferiore (anche solo in parte) a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova ad una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio

  La definizione è applicabile in forza del rinvio operato dall’art. 8 delle NTA del PGT comunale e presuppone, oltre alla differenza di quota, la contiguità materiale del terreno con l’edificio.

• art. 8 NTA del PGT del Comune di Palazzolo sull’Oglio

  Rende applicabili, per l’edificazione dei suoli, le definizioni degli indici e dei parametri contenute nelle Definizioni Tecniche Uniformi dell’Allegato B alla DGR n. 695/2018.

• artt. 53 e 54.7 del Regolamento edilizio comunale

  Sono stati richiamati dal Comune e dal ricorrente in relazione alla computabilità della superficie e all’ammissibilità di locali abitabili; la loro applicazione è risultata condizionata dalla non corretta qualificazione dei locali come seminterrati.

Massime di principio

• Ai fini della qualificazione di un piano come seminterrato secondo la nozione contenuta nelle Definizioni Tecniche Uniformi e nella normativa regionale lombarda sul recupero dei locali seminterrati, occorre la contestuale presenza di due elementi: il pavimento posto, anche solo in parte, a quota inferiore rispetto al terreno e il soffitto posto a quota superiore, con il terreno in aderenza o continuità materiale con l’edificio.
• La mera collocazione di un’unità immobiliare al di sotto della quota stradale o della quota di imposta non è sufficiente a qualificarla come piano seminterrato quando l’immobile sia separato dal terreno mediante un cavedio o altro spazio progettato per assicurare aria e luce.
• Quando la disciplina urbanistico-edilizia comunale rinvia alle Definizioni Tecniche Uniformi regionali, l’amministrazione deve applicare quelle definizioni e non può fondare la qualificazione edilizia sulla sola differenza di quota rispetto alla strada.
• L’erronea qualificazione dei locali come seminterrati vizia il diniego di sanatoria anche quando tale qualificazione costituisca il presupposto per negare la computabilità della superficie, l’abitabilità dei locali o l’applicazione della disciplina ordinaria di sanatoria.

Come è indicizzato