Cassazione Civile, Ordinanza n. 01441/2024 del 15/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita di un immobile ad uso commerciale. La società acquirente, dopo l'acquisto, aveva scoperto che un'area antistante il fabbricato era gravata da un vincolo di destinazione a parcheggio pubblico e, per poterla utilizzare in modo esclusivo a servizio della propria attività, aveva dovuto presentare istanza di monetizzazione e versare al Comune una somma. In primo grado l'acquirente aveva ottenuto la riduzione del prezzo di vendita, mentre la domanda risarcitoria era stata respinta. Il venditore aveva appellato sostenendo, in sintesi, che: il vincolo non poteva qualificarsi come onere non apparente perché derivante da prescrizioni urbanistiche di portata generale, conoscibili erga omnes; in ogni caso il vincolo non aveva causato un danno apprezzabile perché l'area era comunque utilizzabile come parcheggio; la riduzione del prezzo era stata quantificata in modo eccessivo; vi era reciproca soccombenza sulle spese. La Corte d'appello aveva respinto il gravame, ritenendo non provata la conoscenza effettiva del vincolo da parte dell'acquirente e confermando la riduzione del prezzo pari alla somma pagata per la monetizzazione. In cassazione l'erede del venditore ha denunciato violazione dell'art. 1489 c.c. sul presupposto che il vincolo, se fondato su strumenti urbanistici generali, sarebbe presuntivamente conosciuto e quindi non invocabile come onere non apparente; con i motivi successivi ha contestato l'esistenza del danno, il criterio di quantificazione della riduzione del prezzo e la regolazione delle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo necessario verificare la reale fonte del vincolo gravante sull'area. Ha chiarito che, se il vincolo discende da previsioni generali del piano urbanistico, esso ha natura normativa e conoscibilità legale erga omnes, con esclusione della sua qualificazione come onere non apparente ex art. 1489 c.c.; se invece l'asservimento deriva solo da un provvedimento particolare o da una specifica obbligazione convenzionale, il vincolo può invece essere non apparente. Poiché la Corte d'appello aveva fondato la decisione sulla sola lettura della concessione edilizia, senza accertare se il vincolo fosse già imposto da previsioni urbanistiche generali, la sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione. I motivi secondo, terzo e quarto sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  Nella vendita, la responsabilità del venditore per cosa gravata da oneri si esclude solo se il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso, oppure se l'onere sia apparente, trascritto o espressamente menzionato nel contratto; non basta una clausola generica o di stile.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro processuale invocato per denunciare la violazione e falsa applicazione di legge nei primi tre motivi di ricorso.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È il parametro processuale invocato per denunciare la violazione di norme processuali nel quarto motivo di ricorso.

• art. 92 c.p.c.

  È richiamato con riferimento alla regolazione delle spese di lite e alla dedotta reciproca soccombenza.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  È la norma sul procedimento camerale richiamata nell'intestazione dell'ordinanza.

Massime di principio

• Nella vendita di un immobile gravato da oneri reali o limiti assimilabili, il venditore risponde ex art. 1489 c.c. se il peso non era conosciuto in concreto dal compratore e non risultava apparente, trascritto o specificamente indicato nel contratto.
• I vincoli urbanistici contenuti in strumenti di pianificazione generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore normativo ed efficacia erga omnes; perciò non possono essere trattati come oneri non apparenti ai fini dell'art. 1489 c.c., perché sono presuntivamente conoscibili da tutti.
• La distinzione decisiva, ai fini dell'apparenza del vincolo, è la sua fonte: se l'asservimento deriva da una previsione generale di piano urbanistico, il vincolo è conoscibile; se nasce solo da un provvedimento amministrativo particolare o da un obbligo convenzionale, può invece integrare un onere non apparente.
• Quando il giudice di merito fonda la decisione sulla sola esistenza del vincolo risultante da un provvedimento particolare, senza accertare se esso sia stato imposto prima e autonomamente dallo strumento urbanistico generale, la motivazione è incompleta rispetto al presupposto decisivo della responsabilità del venditore.

Come è indicizzato