Cassazione Civile, Ordinanza n. 41744/2021 del 28/12/2021

Esito

La controversia

La conduttrice di un immobile ad uso commerciale aveva convenuto la locatrice e la banca garante chiedendo l'annullamento del contratto di locazione per errore essenziale sulla qualità dell'immobile, individuato nella mancanza del certificato di agibilità relativo all'unità effettivamente locata dopo il frazionamento di un locale più ampio; in subordine aveva chiesto la risoluzione per inadempimento, oltre alla condanna alla corresponsione dell'indennità di avviamento e del valore delle migliorie e addizioni. La locatrice aveva resistito e proposto domanda riconvenzionale per i canoni arretrati; la banca era rimasta contumace. In appello la domanda era stata respinta. Con il ricorso per cassazione la conduttrice ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1429 nn. 2 e 4 c.c., sostenendo che l'errore non era di diritto ma di fatto, in quanto verteva sull'esistenza della certificazione di agibilità, elemento fattuale essenziale; 2) violazione degli artt. 1575 n. 3, 1322, 1374, 1453 e 1455 c.c., lamentando che la Corte territoriale non avesse considerato l'inadempimento della locatrice all'obbligo contrattuale di garantire l'agibilità e che avesse erroneamente valorizzato il successivo rilascio del certificato; 3) violazione dell'art. 1578 c.c., perché il difetto di agibilità avrebbe reso la cosa locata inidonea all'uso convenuto e quindi viziata.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso limitatamente alla censura sull'inadempimento contrattuale relativo alla pattuizione che faceva leva sull'agibilità dell'immobile. Ha escluso che il difetto del certificato di agibilità integri, di per sé, un errore di diritto o un vizio della cosa locata rilevante ex art. 1578 c.c., richiamando l'orientamento secondo cui la mancanza di titoli amministrativi necessari all'uso del bene non rientra nei vizi della cosa ma va scrutinata sul piano dell'adempimento delle obbligazioni contrattuali. Ha invece ritenuto fondata la doglianza per omessa valutazione dell'essenzialità, alla luce delle clausole contrattuali richiamate, della garanzia circa l'esistenza dell'agibilità e quindi dell'eventuale colposo inadempimento della locatrice. Per tale ragione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d'appello di L'Aquila, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1429 c.c.

  L'errore rilevante per l'annullamento può riguardare sia la qualità dell'oggetto sia l'errore di diritto; quest'ultimo ricorre quando il consenso dipende da falsa rappresentazione dell'esistenza, applicabilità o portata di una norma, purché il vizio sia rilevabile dall'altro contraente con l'ordinaria diligenza. Nel caso concreto, la Corte esclude che il difetto di agibilità integri errore di diritto o errore sulla qualità dell'oggetto.

• art. 1575 c.c.

  Il locatore deve mantenere il bene in stato da servire all'uso convenuto; la censura della ricorrente mira a ricondurre la mancanza di agibilità a tale obbligo di consegna e mantenimento, ma la Corte precisa che la questione va letta come possibile inadempimento contrattuale e non come vizio della cosa.

• art. 1453 c.c.

  La domanda di risoluzione per inadempimento va valutata con riferimento al regolamento contrattuale e all'inadempimento dedotto; non può essere esclusa solo perché il titolo amministrativo sia stato rilasciato successivamente, se occorre verificare se la relativa pattuizione fosse essenziale e se vi fosse un colposo inadempimento alla data rilevante.

• art. 1455 c.c.

  L'eventuale risoluzione presuppone un inadempimento non di scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra parte; la Corte rinvia al giudice di merito la valutazione della rilevanza dell'obbligazione relativa all'agibilità.

• art. 1374 c.c.

  Il contratto obbliga anche alle conseguenze che ne derivano secondo legge, usi ed equità; la Corte richiama la necessità di interpretare il regolamento negoziale per verificare se la locatrice avesse assunto l'obbligo di garantire l'agibilità.

• art. 1322 c.c.

  L'autonomia contrattuale consente alle parti di attribuire carattere essenziale a determinate pattuizioni; la verifica dell'essenzialità della clausola sull'agibilità deve avvenire sulla base del testo contrattuale.

• art. 1578 c.c.

  Il difetto di certificazione di agibilità non costituisce, di per sé, vizio della cosa locata ai sensi della norma, poiché i vizi attengono alla struttura materiale del bene; la mancanza dei titoli amministrativi necessari all'uso del bene rileva invece sul piano dell'adempimento.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di accoglimento del ricorso, la Corte dà atto della insussistenza dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La misura dell'ulteriore contributo unificato è parametrata a quello dovuto per il ricorso, ma nel caso concreto non è dovuto in ragione dell'accoglimento.

Massime di principio

• La mancanza del certificato di agibilità di un immobile locato non integra automaticamente un vizio della cosa locata ex art. 1578 c.c., quando il difetto non attiene alla struttura materiale del bene ma ai titoli amministrativi necessari al suo uso.
• Le questioni relative alla mancanza di titoli abilitativi indispensabili all'utilizzazione del bene vanno di regola esaminate sul piano dell'adempimento delle obbligazioni contrattuali, non su quello dei vizi della cosa o della validità del contratto.
• Per ottenere la risoluzione del contratto, il giudice deve verificare, alla luce del regolamento negoziale, se la pattuizione relativa all'agibilità o alla regolarità del bene fosse stata assunta come obbligazione essenziale dal locatore.
• Non è sufficiente escludere l'inadempimento valorizzando il successivo rilascio del titolo amministrativo, se occorre invece accertare se, al momento rilevante, vi sia stata violazione di un obbligo contrattuale essenziale e non di scarsa importanza.
• L'errore di diritto ex art. 1429 c.c. presuppone una falsa rappresentazione della norma giuridica e non coincide con la mera inesistenza o inesattezza di una certificazione relativa al bene oggetto del contratto.

Come è indicizzato