Cassazione Civile, Ordinanza n. 21233/2026 del 22/06/2026

Esito

La controversia

Una società aveva promosso trattative per acquistare un immobile, subordinando l'operazione all'erogazione di un mutuo ipotecario. La banca aveva dapprima deliberato favorevolmente il finanziamento e aveva poi trasmesso una bozza contrattuale al notaio, facendo così maturare nella società l'aspettativa di una positiva conclusione dell'affare. Successivamente, dopo approfondimenti sulla posizione creditizia della società e di soggetti ad essa collegati, la banca aveva riconsiderato il merito creditizio e l'operazione non si era conclusa. La società aveva quindi chiesto il risarcimento, invocando responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c. e, in subordine, responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c. La Corte di appello aveva escluso la responsabilità della banca ritenendo che la procedura non fosse ancora completa e che i nuovi accertamenti sulla affidabilità creditizia giustificassero il ripensamento. Nel ricorso per cassazione la società ha dedotto, in sintesi, che la Corte territoriale aveva omesso di considerare che i fatti ritenuti ostativi erano già noti alla banca al momento della delibera favorevole e che, quindi, il recesso non era giustificato; ha inoltre censurato la motivazione perché non chiariva la sequenza temporale degli eventi e la rilevanza degli approfondimenti richiesti dalla banca.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo e il quarto motivo di ricorso, ritenendo che la Corte di merito avesse errato nel non verificare quando fossero emersi gli elementi negativi addotti dalla banca a giustificazione del ripensamento e nel non spiegare adeguatamente il rapporto tra gli approfondimenti istruttori e l'affidamento maturato dalla società. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. Gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 1337 c.c.

  la responsabilità precontrattuale sussiste se, in presenza di trattative avanzate e di un affidamento ragionevole nella conclusione del contratto, una parte interrompe senza giustificato motivo; il motivo di recesso non può fondarsi su fatti o situazioni anteriori alla maturazione dell'affidamento.

• art. 2043 c.c.

  richiamato dalla parte attrice quale titolo di responsabilità extracontrattuale della banca, ma non è oggetto di accoglimento autonomo nella decisione di legittimità.

• art. 115 c.p.c.

  invocato nel ricorso come norma violata per omessa considerazione del materiale probatorio.

• art. 116 c.p.c.

  invocato nel ricorso come norma violata in relazione alla valutazione delle prove e all'omesso esame di fatti decisivi.

• art. 2697 c.c.

  richiamato con riguardo al riparto dell'onere della prova sulla ricorrenza dei fatti costitutivi della responsabilità precontrattuale.

• art. 1173 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso in relazione alla fonte dell'obbligazione risarcitoria.

• art. 2932 c.c.

  richiamato nei motivi di ricorso come norma collegata alla struttura dell'operazione negoziale e al perfezionamento del programma contrattuale.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  richiamato per censurare la motivazione della sentenza di appello ritenuta illogica e incongruente.

• artt. 5 e 124-bis t.u.b.

  richiamati dalla Corte di merito a sostegno del potere/dovere della banca di valutare il merito creditizio prima della concessione del finanziamento.

• direttiva 2014/17/UE

  richiamata dalla Corte di merito come fonte della disciplina sul credito immobiliare ai consumatori e sulla valutazione del merito creditizio.

• d.l. n. 23/2020, convertito dalla l. n. 40 del 2020

  richiamato dalla Corte di merito nel medesimo contesto normativo relativo alla valutazione del merito creditizio.

• regolamento UE 575/2013

  richiamato nel ricorso tra le fonti europee evocate contro la motivazione della Corte di appello.

• direttiva 2013/36/UE

  richiamata nel ricorso tra le fonti europee evocate contro la motivazione della Corte di appello.

• decisioni 2009/315/GAI e 2009/316/GAI

  richiamate nel ricorso tra le fonti europee evocate contro la motivazione della Corte di appello.

Massime di principio

• La responsabilità precontrattuale richiede che le trattative siano giunte a uno stadio idoneo a generare un ragionevole affidamento nella conclusione del contratto e che il recesso avvenga senza giustificato motivo dopo tale affidamento.
• Il giustificato motivo di recesso dalle trattative deve essere sopravvenuto rispetto alla fase in cui l'altra parte abbia già maturato un affidamento ragionevole; se il motivo era già noto o conoscibile prima, il recesso può integrare violazione dell'art. 1337 c.c.
• Quando si contesta una responsabilità da rottura delle trattative, il giudice di merito deve accertare in modo puntuale la collocazione temporale dei fatti addotti a giustificazione dell'interruzione, perché da tale dato dipende la legittimità del ripensamento.
• La motivazione è viziata se non chiarisce la rilevanza concreta degli approfondimenti istruttori compiuti e il loro nesso con l'affidamento ingenerato nella controparte.
• La valutazione del merito creditizio da parte della banca non esclude di per sé la responsabilità precontrattuale, ma va verificato se il riesame sia stato fondato su circostanze nuove o su elementi già noti quando l'affidamento si era consolidato.

Come è indicizzato