Cassazione Civile, Ordinanza n. 23375/2026 del 16/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita di un immobile sito in Roma, stipulato nel 2010. La promissaria acquirente convenne la società venditrice chiedendo, in via principale, l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. con trasferimento della proprietà previo accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni e pagamento del residuo prezzo; in subordine chiese la condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata; in via ulteriormente gradata chiese, anche ex art. 2043 c.c., la restituzione di una minor somma. Nel processo intervenne un terzo, che propose a sua volta domanda ex art. 2932 c.c. sul medesimo immobile e domanda di inefficacia della trascrizione dell'atto di citazione per omessa iscrizione a ruolo. In primo grado furono respinte le domande di esecuzione specifica, dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento della venditrice e disposta la restituzione della caparra, con rigetto della domanda del terzo contro la promissaria acquirente. In appello, la Corte territoriale di rinvio rigettò l'impugnazione della promissaria acquirente e compensò le spese in relazione al terzo. In cassazione la ricorrente deduceva, con il primo motivo, omessa pronuncia e violazione delle norme sulla caparra confirmatoria e sull'interpretazione della domanda, sostenendo che la Corte d'appello avesse ignorato la domanda subordinata di restituzione del doppio della caparra e non avesse correttamente qualificato la pretesa come esercizio implicito del recesso ex art. 1385 c.c.; con il secondo motivo lamentava la violazione delle norme sulle spese processuali per la compensazione disposta in favore del terzo totalmente soccombente sulla domanda di inefficacia della trascrizione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi. Ha affermato che il giudice di merito aveva omesso di pronunciare sulla domanda subordinata di condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, domanda ritualmente proposta e autonoma rispetto a quella di esecuzione specifica, e ha ribadito che la pretesa al doppio della caparra, se collegata alla dedotta inadempienza della controparte, va interpretata in coerenza con il potere di recesso ex art. 1385 c.c. Inoltre ha ritenuto illegittima la compensazione delle spese disposta in favore del terzo, perché il giudizio era soggetto al testo dell'art. 92, comma 2, c.p.c. vigente ratione temporis, che consentiva la compensazione solo in presenza di gravi ed eccezionali ragioni esplicitamente indicate, insussistenti nella motivazione adottata. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare era stata proposta in via principale, ma la decisione di rinvio doveva riesaminare anche la domanda subordinata connessa alla caparra confirmatoria.

• art. 2043 c.c.

  La domanda risarcitoria era stata formulata solo in via ulteriormente gradata, senza che la ricorrente avesse richiesto danni ulteriori rispetto alla caparra.

• art. 105 c.p.c.

  È richiamato per l'intervento nel processo del terzo che proponeva autonome domande sul medesimo bene.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice deve pronunciarsi su tutte le domande ritualmente introdotte; l'omissione di esame di un capo autonomamente apprezzabile integra omessa pronuncia.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato tra le norme dedotte in ricorso per censurare il mancato esame della domanda subordinata.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato tra le norme dedotte in ricorso per contestare la valutazione giudiziale della domanda e degli atti.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato tra le norme dedotte in ricorso, senza specifica autonomizzazione nel decisum.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato tra le norme dedotte in ricorso; la Corte osserva che, in ipotesi di recesso collegato alla caparra, il pagamento del doppio opera come liquidazione convenzionale del danno.

• art. 1385 c.c.

  La domanda di pagamento del doppio della caparra, se riferita alla controparte inadempiente, va qualificata come esercizio del recesso ex lege e della correlata liquidazione forfettaria del danno; se si chiede anche l'ulteriore danno, la domanda va invece letta come domanda di risoluzione giudiziale.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato tra le norme dedotte in ricorso; la Corte distingue tra caparra come liquidazione convenzionale e risarcimento secondo i criteri generali.

• art. 1362 c.c.

  La qualificazione della domanda deve avvenire valorizzando non il nomen iuris ma il contenuto sostanziale della pretesa, in particolare la richiesta del doppio della caparra.

• art. 1453 c.c.

  È evocato per distinguere la risoluzione giudiziale dall'azione di recesso ex art. 1385 c.c.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese seguono la soccombenza; la compensazione richiede una deroga legale adeguatamente motivata.

• art. 92 c.p.c.

  Nel testo applicabile ratione temporis, la compensazione delle spese era consentita solo in caso di soccombenza reciproca o di gravi ed eccezionali ragioni da indicare espressamente in motivazione.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La motivazione apparente o inidonea sulla compensazione delle spese integra vizio di legittimità.

• art. 165 c.p.c.

  Richiamato per la vicenda della mancata iscrizione a ruolo e del salvataggio dell'effetto prenotativo della trascrizione.

Massime di principio

• La domanda con cui la parte non inadempiente chiede il doppio della caparra confirmatoria, se formulata in collegamento con l'inadempimento della controparte, deve essere interpretata in funzione dell'esercizio del recesso ex art. 1385 c.c., a prescindere dal nomen iuris adoperato.
• Il giudice non può limitarsi a qualificare la controversia solo come domanda di risoluzione per inadempimento se nell'atto introduttivo è stata proposta anche una domanda autonoma di pagamento del doppio della caparra: su ciascun capo di domanda deve essere resa pronuncia espressa.
• Quando, oltre alla restituzione o ritenzione della caparra, la parte domandi anche il ristoro di danni ulteriori, la pretesa non si risolve nel solo recesso ex art. 1385 c.c., ma va ricondotta alla disciplina generale della risoluzione e del risarcimento del danno.
• La compensazione delle spese processuali, nei giudizi soggetti al testo dell'art. 92 c.p.c. applicabile ratione temporis, richiede una motivazione specifica sulle gravi ed eccezionali ragioni che la giustificano; in difetto, la compensazione è illegittima.
• La legittimità della decisione sulle spese è sindacabile in cassazione quando il giudice di merito deroga alla soccombenza senza una motivazione effettiva e coerente con i presupposti legali.

Come è indicizzato