Cassazione Civile, Ordinanza n. 23407/2022 del 27/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto due appezzamenti di terreno. Le venditrici hanno agito per far accertare il proprio diritto di recedere dal preliminare per grave inadempimento della promissaria acquirente e per trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, sostenendo che la controparte si era ingiustificatamente rifiutata di stipulare il definitivo. La promissaria acquirente ha resistito sostenendo che il proprio rifiuto era giustificato dall’incertezza, emersa in corso di causa, circa l’esistenza di una servitù di passaggio gravante su uno dei fondi, servitù che sarebbe stata taciuta dalle venditrici e che avrebbe inciso sul valore e sulla libera disponibilità del bene. In cassazione la società promissaria acquirente ha dedotto, con due motivi, la violazione degli artt. 1385 e 1455 c.c. per avere la corte d’appello qualificato come grave il proprio inadempimento senza valutare correttamente il comportamento complessivo delle parti, la natura non essenziale del termine fissato per il definitivo, la mancata prova di un concreto interesse delle venditrici alla stipula immediata, nonché l’eventuale collaborazione prestata e la sopravvenuta incertezza sulla servitù. Con il secondo motivo ha denunciato la violazione dell’art. 184 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c., censurando l’utilizzo, da parte del consulente tecnico d’ufficio, di una sentenza del 1948 acquisita aliunde e prodotta da terzi, documento che la corte territoriale aveva ritenuto inutilizzabile; secondo la ricorrente, invece, la CTU poteva svolgere anche attività di acquisizione documentale necessaria all’accertamento del fatto, soprattutto trattandosi di circostanza rilevante ai fini impeditivi della pretesa avversaria.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto fondati i motivi perché la corte d’appello aveva erroneamente escluso la rilevanza del documento acquisito dal consulente tecnico d’ufficio e, soprattutto, aveva omesso di considerare che il consulente, nei limiti del contraddittorio e dei quesiti affidatigli, può accertare fatti e acquisire documenti necessari anche al di fuori delle preclusioni istruttorie delle parti, purché non si tratti di fatti principali che restano a carico delle parti stesse. La Corte ha chiarito che, nel caso di specie, l’esistenza di una servitù di passaggio su un fondo promesso in vendita, se seriamente temuta e opposta in buona fede, può giustificare il rifiuto di stipulare il definitivo e incidere sulla valutazione della colpevolezza e della gravità dell’inadempimento ai fini dell’art. 1385 c.c. Conseguentemente la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla corte d’appello di Palermo in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  La disciplina del recesso per caparra confirmatoria non deroga alla regola generale dell’inadempimento: il recesso è legittimo solo se l’inadempimento della controparte è colpevole e di non scarsa importanza rispetto all’interesse dell’altro contraente.

• art. 1455 c.c.

  Ai fini dello scioglimento per inadempimento occorre verificare la non scarsa importanza dell’inadempimento avuto riguardo all’interesse della parte adempiente.

• art. 184 c.p.c.

  Le preclusioni istruttorie delle parti non impediscono al consulente tecnico d’ufficio, nei limiti del quesito e del contraddittorio, di acquisire documenti necessari all’accertamento tecnico, purché non servano a supplire l’omessa prova di fatti principali a carico delle parti.

• art. 2697 c.c.

  L’onere di provare i fatti posti a fondamento delle domande ed eccezioni resta a carico delle parti; il giudice non può però negare valore a un accertamento tecnico che, nei limiti consentiti, abbia acquisito elementi rilevanti per la decisione.

• artt. 1460 e 1489 c.c.

  Sono richiamati come base del principio secondo cui la presenza o il serio pericolo di un peso non apparente su un bene promesso in vendita può legittimare il rifiuto della controparte di concludere il definitivo.

• art. 1481 c.c.

  Nel preliminare rileva non solo l’esistenza del diritto reale altrui non apparente, ma anche il pericolo serio e non meramente teorico della sua esistenza, quale limite al godimento del bene da trasferire.

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita, la sussistenza o il serio pericolo di una servitù non apparente su un bene promesso in vendita può giustificare il rifiuto di stipulare il definitivo, se il rifiuto è opposto in buona fede e non è meramente pretestuoso.
• Ai fini del recesso per caparra confirmatoria, non basta la mera inadempienza formale: occorre un inadempimento colpevole e di non scarsa importanza, da valutare in concreto con riguardo al comportamento complessivo delle parti e all’interesse dell’altra parte alla conclusione del contratto.
• Il consulente tecnico d’ufficio può, nei limiti del quesito e del contraddittorio, accertare fatti e acquisire documenti necessari anche prescindendo dalle preclusioni istruttorie delle parti, ma non può sostituirsi alle parti nella prova dei fatti principali che esse devono allegare e provare.
• Un documento acquisito dal CTU può essere utilizzabile quando sia funzionale all’accertamento di un fatto principale rilevabile d’ufficio o comunque rilevante in senso impeditivo rispetto alla pretesa azionata, e non semplicemente per colmare una lacuna probatoria della parte onerata.

Come è indicizzato