Cassazione Civile, Sentenza n. 16148/2025 del 16/06/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la delibera assembleare del 29/04/2009 che aveva disposto l'apposizione di un dissuasore/chiusura e uno scudetto per il parcheggio sull'area comune antistante il fabbricato, sostenendo: (i) violazione del regolamento condominiale e degli quorum deliberativi (art. 1136 c.c.), (ii) che la delibera incideva su suolo pubblico di proprietà comunale, (iii) lesione del loro diritto di godimento/diritto dominicale con limitazione dell'accesso alla clientela dei loro locali commerciali; in una prima memoria ex art. 183, i ricorrenti chiesero inoltre l'accertamento di una servitù di accesso e sosta (o usucapione ventennale) sull'area antistante.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto ammissibili i motivi di cassazione ma, nel merito, ha confermato che la domanda di accertamento della servitù proposta nella prima memoria ex art. 183 c.p.c. costituiva una "domanda nuova" non ammessa (mutatio libelli non coperta dallo ius variandi) e, comunque, infondata. Ha confermato che non è provata la proprietà pubblica dell'area (quindi non sussisteva nullità/annullabilità della delibera per incidenza su bene pubblico) e che la delibera assembleare non costituisce innovazione soggetta al quorum di cui all'art. 1136 comma 5 c.c. in quanto si limita a regolamentare l'uso della cosa comune senza mutarne destinazione. Ha rigettato i vari motivi relativi a ultrapetizione, mancata contestazione, valutazione della prova e violazioni di norme sulla pubblica via. I ricorrenti sono stati condannati alle spese (incluso pagamento contributo unificato ove dovuto).

Norme richiamate

• art. 183 c.p.c.

  Regolazione dello ius variandi: la Corte ha richiamato la giurisprudenza secondo cui la prima memoria può presentare domande modificate o alternative ma non "domande nuove"; la nuova richiesta di accertamento della servitù non era riconducibile alla vicenda sostanziale originaria e quindi era inammissibile.

• art. 1136 c.c.

  "devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio"

  La norma sulle maggioranze per le innovazioni è stata applicata limitatamente: la Corte ha ritenuto che l'installazione del dispositivo/chiusura fosse una regolamentazione dell'uso della cosa comune e non una innovazione che muta destinazione, pertanto non era necessario il quorum dei due terzi.

• art. 360 c.p.c.

  Norma di riferimento per i motivi di cassazione: i motivi sono stati valutati secondo le fattispecie di violazione di legge e vizi motivazionali previste da questa disposizione.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamata in relazione a profili di motivazione e limiti dell'ultrapetizione: la Corte ha ritenuto che non vi fosse ultrapetizione nella motivazione della sentenza impugnata.

• art. 115 c.p.c.

  Rilevanza del principio di non contestazione: la Corte ha valutato che la domanda di servitù proposta nella prima memoria non potesse considerarsi tacitamente accettata per mancata contestazione, essendo domanda nuova e non meramente modificativa.

• art. 99 e art. 112 c.p.c.

  Richiamati in relazione alla delimitazione del petitum e al divieto di ultrapetizione; la Corte non ha rilevato violazioni tali da invalidare la decisione.

• art. 1027 e art. 1028 c.c.

  Richiamati rispetto alla natura e costituzione delle servitù; la Corte ha escluso il riconoscimento di una servitù industriale/usucapione in assenza di prove idonee.

• art. 1418 c.c.

  Richiamata in relazione alla nullità per violazione di norme imperative: la Corte ha escluso la nullità della delibera perché non è stata dimostrata la pubblica proprietà dell'area e quindi l'illegittimità dell'intervento da parte dei privati.

• art. 22 comma 3 legge 2248/1865

  "definisce le aree pubbliche, aperte al pubblico o ad uso pubblico"

  La Corte ha valutato che, pur essendo la norma richiamata dai ricorrenti, non risultava provata l'appartenenza dell'area al patrimonio comunale e pertanto non poteva essere invocata per dichiarare la delibera nulla.

• d.lgs. n. 285/1992 (art. 20 e 21)

  Richiamati dai ricorrenti in ordine all'uso della pubblica via; la Corte ha ritenuto irrilevante l'invocazione in assenza della prova della pubblica proprietà dell'area antistante.

• art. 1120, art. 1102, art. 1130 n.2 e art. 1138 c.c.

  Norme sul godimento e sulle innovazioni condominiali: la Corte ha applicato tali disposizioni per concludere che la delibera che regola l'accesso e transito non altera la destinazione della cosa comune e non configura innovazione soggetta ai quorum aggravati.

• art. 13 comma 1-quater d.P.R. n. 115/2002

  Norma procedurale sul contributo unificato: la Corte ha dichiarato sussistenti i presupposti per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dei ricorrenti, se dovuto.

Massime di principio

• Domande proposte nella prima memoria ex art. 183 c.p.c. possono essere ammesse se sono domande modificate o alternative conness e alla stessa vicenda sostanziale; invece, una nuova domanda con petitum e platea di contraddittori diversi è inammissibile.
• Per ottenere l'accertamento di una servitù su area condominiale è necessario proporre l'azione nei confronti di tutti i condomini (non basta agire contro l'amministratore o contro il condominio inteso amministrativamente).
• Una delibera assembleare che regola l'uso o disciplina l'accesso/transito su area comune non sempre costituisce "innovazione" ai sensi dell'art. 1136 comma 5 c.c.; occorre verificare se la misura altera la funzione o la destinazione della cosa comune.
• La prova della proprietà pubblica dell'area è essenziale per poter invocare la nullità o l'annullabilità di atti condominiali per violazione di norme che tutelano i beni pubblici; in assenza di tale prova la contestazione è destinata a fallire.
• In cassazione vanno rispettati obblighi formali (es. notifica a litisconsorti necessari): la mancanza può comportare questioni procedurali, ma la Corte può non ordinare integrazione del contraddittorio se il ricorso è infondato nel merito.
• Quando si prospetta una nuova pretesa nella fase istruttoria o con memorie, valutare sempre se essa è davvero riconducibile alla stessa vicenda sostanziale o se introduce un nuovo petitum e nuovi controinteressati; in quest'ultimo caso va promossa azione separata.