Cassazione Civile, Sentenza n. 3380/2020 del 12/02/2020

Esito

La controversia

Il contribuente era stato assoggettato ad accertamento per omesso versamento della plusvalenza relativa alla cessione di un appezzamento edificato in area faentina, soggetto a uno strumento urbanistico attuativo di iniziativa privata. L'intervento prospettato prevedeva la demolizione e la ricostruzione con ampliamento dell'edificio, per realizzare un supermercato insieme al terreno contiguo inedificato. L'Agenzia delle Entrate riteneva che, al di là della forma dell'atto, fosse stato ceduto un terreno edificabile con la relativa capacità edificatoria; il contribuente sosteneva invece che l'oggetto della vendita fosse l'edificio e non il terreno. Dopo l'esito sfavorevole dei giudizi di merito, gli eredi del contribuente hanno proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando, ai sensi dell'art. 360, n. 3, c.p.c., violazione degli artt. 37-bis e 38 del d.P.R. n. 600/1973 e degli artt. 81, poi 67, del d.P.R. n. 917/1986. La questione era se l'Amministrazione potesse riqualificare, ai fini della tassazione della plusvalenza da cessione di terreno edificabile, la vendita di un immobile già edificato considerando l'intenzione di demolire e ricostruire e la residua capacità edificatoria.

La decisione

La Corte ha accolto l'unico motivo, cassato la sentenza della Commissione tributaria regionale dell'Emilia-Romagna depositata l'11 dicembre 2013 e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo il ricorso originario del contribuente contro l'accertamento. Ha ritenuto che la disciplina della plusvalenza da cessione di terreni edificabili riguardi il terreno non edificato al quale la pianificazione urbanistica attribuisce originariamente capacità edificatoria, non un immobile già edificato che possa essere successivamente demolito, ricostruito o ampliato. Per questa specifica disciplina, la riqualificazione dell'atto sulla base dell'intenzione delle parti o della capacità edificatoria residua non consente di trasformare la vendita dell'edificio in cessione di terreno edificabile. Le spese dei gradi di merito sono state compensate per le oscillazioni giurisprudenziali; l'Agenzia delle Entrate è stata condannata a rifondere le spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro 3.000, oltre euro 200 per esborsi, rimborso forfettario del 15%, IVA e CPA.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986

  Ciò che rileva, dunque, ai fini dell’applicabilità della norma in esame, è la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata, in sede di pianificazione urbanistica e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento – su area già edificata- operato dal cedente o dal cessionario.

  La plusvalenza prevista dalla disposizione riguarda la cessione di un terreno non edificato cui sia stata attribuita capacità edificatoria in sede di pianificazione urbanistica; non si applica alla cessione di un edificio già esistente per il solo fatto che possa essere demolito, ricostruito o ampliato.

• art. 12 preleggi

  In quanto tale è norma eccezionale che non ammette interpretazione analogica ex art. 12 preleggi, ma sconta l’interpretazione estensiva di cui al successivo delle stesse diposizioni, art. 14.

  La disposizione impositiva eccezionale non può essere applicata per analogia; è consentita l'interpretazione estensiva soltanto se non vengono alterati la ratio e il telos della norma.

• art. 14 preleggi

  In quanto tale è norma eccezionale che non ammette interpretazione analogica ex art. 12 preleggi, ma sconta l’interpretazione estensiva di cui al successivo delle stesse diposizioni, art. 14. In questo senso, perchè sia interpretazione estensiva ammessa, cioè si resti nell’ambito della stessa norma, occorre che ratio e telos, i suoi elementi caratteristici, non vengano variati, mentre si avrà analogia (nel caso, vietata) ove si muti il telos e addirittura una diversa norma laddove si cambi anche la ratio.

  È ammessa l'interpretazione estensiva della norma eccezionale quando resta invariata la sua ratio e il suo telos; l'estensione non può mutare lo scopo della disposizione fino a ricomprendere fattispecie diverse.

• art. 1362 c.c.

  Il potere dell’Ufficio di riqualificare il contratto ex art. 1362, resta inibito, limitatamente alla norma all’esame, in ragione della sua portata specifica che guarda all’oggetto formalmente compravenduto, in disparte l’intenzione comune delle parti ed i motivi che li spingono a contrarre.

  Ai fini dell'applicazione della specifica disciplina della plusvalenza da cessione di terreni edificabili, l'Ufficio non può riqualificare come vendita di terreno la cessione di un immobile già edificato facendo prevalere l'intenzione comune delle parti o i loro motivi sull'oggetto formalmente compravenduto.

Massime di principio

• La plusvalenza assoggettata a tassazione ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR è quella derivante dalla cessione di un terreno non edificato cui la pianificazione urbanistica abbia attribuito capacità edificatoria; non rientra nella disposizione la cessione di un terreno già edificato solo perché l'edificio può essere demolito, ricostruito o ampliato.
• Per la specifica disciplina della plusvalenza da cessione di terreni edificabili, l'oggetto formalmente compravenduto è determinante: la residua capacità edificatoria e l'eventuale intenzione di procedere a demolizione e ricostruzione, anche con aumento di volumetria, non consentono di riqualificare la vendita di un edificio come cessione di terreno edificabile.
• Una norma impositiva eccezionale non è suscettibile di applicazione analogica. L'interpretazione estensiva è ammissibile solo se non modifica la ratio e il telos della disposizione.

Come è indicizzato