Cassazione Civile, Sentenza n. 3461/2020 del 12/02/2020

Esito

La controversia

Una società aveva promesso in vendita a due acquirenti, con preliminare del 23 giugno 2005, un terreno e il fabbricato ivi insistente. La società agì davanti al Tribunale di Taranto chiedendo che il preliminare fosse dichiarato improduttivo di effetti; gli acquirenti domandarono in via principale l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, in subordine, la risoluzione per inadempimento, chiamando in causa un ingegnere e chiedendone la condanna al risarcimento. Il Tribunale, con sentenza n. 1152/2010, dichiarò inefficace il preliminare per il mancato avveramento, entro il 30 ottobre 2005, della condizione relativa all’erogazione del mutuo; condannò inoltre gli acquirenti a pagare 25.000 euro per il godimento dell’immobile durante le stagioni estive dal 2005 al 2009 e rigettò le domande riconvenzionali. La Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, con sentenza n. 70/2015 depositata il 16 febbraio 2015, dichiarò invece nullo il preliminare, ritenendo abusivo il fabbricato e ravvisando la nullità nella disciplina urbanistica e, comunque, nel combinato disposto degli artt. 1346 e 1418 c.c.; confermò l’indennità di 25.000 euro, aggiunse 5.000 euro per il periodo di detenzione nel 2010 e compensò le spese dei due gradi. Gli acquirenti proposero ricorso principale con due motivi: contestarono la condanna per il godimento dell’immobile, deducendo che, dichiarata la nullità, non potevano sopravvivere patti del preliminare né riconoscersi un danno da occupazione senza una specifica domanda e senza prova; censurarono inoltre la compensazione delle spese. La società propose ricorso incidentale articolato in tre motivi: denunciò la mancata instaurazione del contraddittorio sulla nullità rilevata d’ufficio; dedusse il giudicato implicito sulla validità del contratto; contestò la nullità del preliminare per ragioni urbanistiche, sostenendo tra l’altro che il bene risaliva a prima del 1° settembre 1967 e che la nullità ex art. 40 della L. n. 47/1985 non si applicava ai preliminari. Il tecnico chiamato in causa propose ricorso incidentale con due motivi, contestando la compensazione delle spese nonostante il rigetto delle domande contro di lui e denunciando l’apparenza della motivazione sul punto. La Corte di cassazione ha inoltre escluso che la società avesse prestato acquiescenza tacita alla sentenza d’appello per effetto degli atti compiuti nelle procedure esecutive.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il primo motivo del ricorso incidentale della società: il giudicato implicito sulla validità formatosi per la mancata rilevazione della nullità in primo grado non impediva al giudice d’appello di rilevare d’ufficio la nullità. Ha accolto il terzo motivo incidentale della società, assorbito il secondo, affermando che la nullità prevista dall’art. 40 della L. n. 47/1985 per la mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo riguarda gli atti con effetti traslativi e non il preliminare, che ha efficacia obbligatoria. Ha dichiarato assorbiti tutti i motivi del ricorso principale degli acquirenti e i due motivi del ricorso incidentale del tecnico. Ha quindi cassato la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinviato ad altra sezione della Corte d’appello di Lecce, cui ha demandato anche la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 40, comma 2, L. n. 47/1985

  La sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, per i negozi relativi a immobili edificati senza la necessaria concessione edificatoria, trova, infatti, applicazione, in caso di mancata indicazione negli atti ivi previsti degli estremi del titolo abilitativo, ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, come il preliminare di vendita (cfr. Cass. SU n. 8230 del 2019, in motiv.).

  La nullità prevista per la mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo negli atti contemplati dalla norma si applica ai contratti con effetti traslativi, non al preliminare di vendita, che produce effetti obbligatori.

• art. 329 c.p.c.

  Escluso, in particolare, per l’evidente difetto del requisito della precisione e della univocità, che la società controricorrente, in relazione agli atti in precedenza descritti, abbia prestato acquiescenza tacita alla sentenza che ha impugnato, la quale, infatti, richiede che l’interessato, dopo la pubblicazione della sentenza, abbia posto in essere atti dai quali sia possibile desumere, in maniera precisa ed univoca, il proposito di non contrastare, in tutto o in parte, gli effetti giuridici della pronuncia (Cass. n. 7181 del 2018).

  L’acquiescenza tacita presuppone atti successivi alla pubblicazione della sentenza dai quali emerga in modo preciso e univoco la volontà di non contestarne, in tutto o in parte, gli effetti giuridici.

• art. 2909 c.c.

  Le Sezioni Unite di questa Corte, infatti, con la sentenza n. 26242 del 2014, hanno già avuto modo di affermare che, nel caso – come quello di specie – di mancata rilevazione della nullità da parte del giudice di primo grado, la pronuncia di accoglimento della domanda (di adempimento, di risoluzione, di rescissione, di annullamento del contratto) è idonea alla formazione del giudicato implicito sulla validità del negozio: fermo restando, tuttavia, il potere del giudice d’appello di rilevarne, in via ufficiosa, la nullità.

  La decisione di primo grado che accoglie una domanda fondata sul contratto, senza rilevarne la nullità, può formare giudicato implicito sulla validità del negozio; ciò non esclude il potere del giudice d’appello di rilevare d’ufficio la nullità.

Massime di principio

• La nullità prevista dall’art. 40 della L. n. 47/1985, per la mancata indicazione negli atti degli estremi del titolo abilitativo, riguarda i contratti con effetti traslativi e non si estende al preliminare di vendita, che ha efficacia obbligatoria.
• Quando il giudice di primo grado accoglie una domanda contrattuale senza rilevare la nullità del negozio, può formarsi un giudicato implicito sulla validità del contratto; nondimeno, il giudice d’appello conserva il potere di rilevare d’ufficio la nullità.
• L’acquiescenza tacita alla sentenza richiede atti successivi alla sua pubblicazione che manifestino in modo preciso e univoco la volontà di non contrastarne gli effetti; condotte prive di tale univocità non sono sufficienti.

Come è indicizzato