Cassazione Civile, Ordinanza n. 18609/2026 del 08/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di permuta avente ad oggetto terreni e un immobile contro beni da costruire, in particolare sei appartamenti e sei garage da ricavare in una palazzina da edificare. Il promissario acquirente ha chiesto l’accertamento dell’inadempimento dei promittenti venditori, la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno emergente e del lucro cessante quantificato in euro 1.400.000. Il Tribunale ha accolto la risoluzione ma ha riconosciuto solo euro 156 per spese di presentazione di un’istanza di autorizzazione, respingendo l’eccezione di nullità per indeterminatezza dell’oggetto. In appello, il promissario acquirente ha censurato la mancata liquidazione del danno ulteriore, mentre i convenuti hanno insistito sulla nullità del contratto. La Corte d’appello ha accolto l’eccezione di nullità, ritenendo che l’individuazione concreta delle unità immobiliari fosse rimessa a una futura scelta della parte promissaria acquirente in contraddittorio con la controparte, e ha quindi rigettato tutte le domande dell’attore. In cassazione il ricorrente ha denunciato violazione e falsa applicazione degli artt. 1178, 1325, 1346, 1362 e 1418 c.c., sostenendo che l’oggetto del contratto fosse determinato o comunque determinabile perché il preliminare indicava numero, superficie, pertinenze e allegava planimetrie sottoscritte, mentre la scelta di piano ed esposizione sarebbe stata solo un’integrazione esecutiva di un oggetto già determinato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della Corte d’appello che aveva dichiarato la nullità del preliminare di permuta per indeterminatezza e indeterminabilità dell’oggetto. La Corte ha ritenuto corretta la valutazione secondo cui la concreta individuazione delle porzioni immobiliari non era desumibile da criteri oggettivi prestabiliti nel contratto, ma era rimessa a una futura scelta delle parti, successiva e integrativa. Ha inoltre richiamato il consolidato orientamento secondo cui, nei preliminari aventi ad oggetto beni futuri, l’oggetto deve essere determinato o determinabile già al momento della stipula, specialmente quando la forma scritta è richiesta ad substantiam. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna del ricorrente alle spese, alla rifusione di una somma ex art. 96 c.p.c. e al versamento dell’ulteriore importo previsto per il contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 380-bis c.p.c.

  comma 1; comma 2; ultimo comma

  La proposta del consigliere delegato non ha funzione decisoria e il collegio può decidere il ricorso senza che vi sia incompatibilità del componente che l’ha formulata.

• artt. 51 e 52 c.p.c.

  Il consigliere che ha formulato la proposta ex art. 380-bis c.p.c. non versa in incompatibilità ai fini della decisione collegiale.

• art. 1178 c.c.

  Richiamato dal ricorrente tra le norme asseritamente violate, senza che la Corte ne valorizzi una specifica portata autonoma nel decidere.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione ai requisiti del contratto, ma la Corte decide soprattutto sulla mancanza di determinazione/determinabilità dell’oggetto.

• art. 1346 c.c.

  L’oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile al momento della stipula; tale requisito manca se la concreta individuazione è rimessa a una futura scelta integrativa delle parti.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per l’interpretazione del contratto, ma la Corte valorizza il tenore complessivo delle clausole per affermare l’indeterminatezza dell’oggetto.

• art. 1418 c.c.

  La mancanza di determinazione/determinabilità dell’oggetto comporta nullità del preliminare.

• art. 360 c.p.c.

  Il motivo è stato formulato come censura di violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 96 c.p.c.

  Poiché il collegio ha definito il giudizio in conformità alla proposta, sono state applicate le condanne aggravate previste dalla norma.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  comma 1-quater; comma 1-bis

  È stato dichiarato dovuto l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare avente ad oggetto beni futuri, l’oggetto deve risultare determinato o almeno determinabile attraverso criteri oggettivi già prestabiliti nello stesso contratto, quando la forma scritta è richiesta ad substantiam.
• Non è valido il preliminare di permuta immobiliare se la concreta individuazione delle unità da trasferire è rimessa a una futura pattuizione integrativa o a una scelta successiva delle parti, anziché a elementi già idonei a renderle identificabili.
• La mera indicazione del numero delle unità, di superfici approssimative o del richiamo a una planimetria non basta, se dagli atti contrattuali non emergono criteri sufficientemente oggettivi per individuare le porzioni immobiliari promesse.
• Quando il giudice di merito accerta in fatto che la scelta del bene è rinviata a un futuro accordo tra le parti, tale accertamento sorregge la declaratoria di nullità per indeterminatezza dell’oggetto e resiste alla censura di violazione di legge se coerente con i principi sull’art. 1346 c.c.
• Il consigliere che ha formulato la proposta di definizione accelerata ex art. 380-bis c.p.c. può far parte del collegio decidente, perché tale proposta non ha natura decisoria e non determina incompatibilità.

Come è indicizzato