Cassazione Civile, Ordinanza n. 23128/2021 del 19/08/2021

Esito

La controversia

Un condomino aveva convenuto in giudizio il condominio per ottenere l'annullamento di una delibera assembleare con cui erano state ripartite, in via provvisoria, alcune spese connesse a una transazione con il precedente amministratore, era stato deliberato di incaricare un tecnico per individuare i criteri di riparto, erano state distribuite le spese legali secondo le tabelle millesimali e il debito verso il fornitore dell'acqua era stato diviso in parti uguali. Successivamente aveva impugnato anche altre delibere. In appello la corte territoriale aveva ritenuto che il regolamento condominiale contrattuale del 1991 prevedesse nuovi criteri di riparto subordinati alla futura redazione di nuove tabelle millesimali, e per questo aveva considerato giustificata la ripartizione provvisoria delle spese e la nomina di un esperto. Con il ricorso per cassazione il ricorrente ha denunciato: 1) violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. per erronea interpretazione del regolamento contrattuale, sostenendo che le clausole andassero lette nel loro complesso e che le tabelle già esistenti del 1986 restassero operative; 2) violazione degli stessi canoni ermeneutici e dell'art. 115 c.p.c., oltre a omesso esame di fatti decisivi, per non aver considerato le clausole regolamentari e i comportamenti anteriori che confermavano l'immediata operatività dei criteri di riparto pattuiti; 3) violazione degli artt. 1362, 1363 e 1421 c.c. per avere ritenuto legittima la delibera che rendeva provvisoria la ripartizione e disponeva l'interpello di un tecnico, nonostante il contrasto con il regolamento; 4) violazione degli artt. 1135 e 1421 c.c. per avere ritenuto legittima la nomina di un tecnico per il rifacimento delle tabelle millesimali, che il ricorrente reputava atto eccedente i poteri assembleari e richiedente unanimità.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo, il secondo e il terzo motivo, ritenendo che la Corte d'appello avesse interpretato in modo riduttivo e non sistematico il regolamento condominiale contrattuale, omettendo di coordinare tutte le clausole rilevanti e valorizzando solo l'espressione "tabelle a redigersi". Ha invece rigettato il quarto motivo, affermando che l'assemblea può deliberare la formazione o revisione delle tabelle millesimali a maggioranza qualificata quando si tratta di mera ricognizione dei valori legali, e può quindi anche incaricare un tecnico per predisporre il prospetto da sottoporre ai condomini. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione ai motivi accolti e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Bari in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 86 c.p.c.

  difeso personalmente ex art. 86 c.p.c.

  consente alla parte di stare in giudizio personalmente nei casi previsti.

• art. 1362 c.c.

  l'interpretazione del contratto non può arrestarsi al solo significato letterale delle parole, ma deve ricostruire la comune intenzione delle parti.

• art. 1363 c.c.

  le clausole vanno interpretate le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che emerge dal complesso dell'atto.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato come parametro di censura per omesso esame del materiale istruttorio e dei comportamenti concludenti rilevanti.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  richiamato per l'omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti.

• art. 1421 c.c.

  richiamato dal ricorrente come norma che impone di rilevare la nullità della delibera contrastante con il regolamento; la Corte accoglie la censura sostanzialmente sul profilo della invalidità della deliberazione di riparto.

• art. 1135 c.c.

  attribuisce all'assemblea poteri di ordinaria amministrazione e, in mancanza di tabelle applicabili, consente una ripartizione provvisoria a maggioranza solo nei limiti dell'ordinaria gestione.

• art. 1136, comma 2, c.c.

  l'approvazione o revisione delle tabelle millesimali è sufficiente a maggioranza qualificata quando ha funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri di legge.

• art. 1123, comma 1, c.c.

  una diversa convenzione derogatoria del regime legale di ripartizione richiede approvazione unanime perché ha natura contrattuale.

Massime di principio

• L'interpretazione di un regolamento condominiale contrattuale che contenga criteri di riparto delle spese deve essere sistematica: il significato di una clausola non può essere fissato isolatamente, ma va ricostruito coordinando tutte le pattuizioni rilevanti e, se necessario, anche il comportamento successivo delle parti.
• Quando il testo regolamentare, letto nel suo complesso, può esprimere una convenzione immediatamente operativa sui criteri di riparto, non è consentito disapplicarla sulla base di un solo frammento letterale o di un rinvio ambiguo a future tabelle millesimali.
• La ripartizione provvisoria delle spese condominiali a titolo di acconto salvo conguaglio è legittima solo in mancanza di tabelle millesimali applicabili alla specifica spesa; se tabelle già esistono, l'assemblea non può prescinderne senza verificare la loro concreta inapplicabilità.
• L'assemblea condominiale può deliberare la formazione o la revisione delle tabelle millesimali e può anche conferire incarico a un tecnico per predisporle; l'unanimità è necessaria solo quando si approva una vera e propria convenzione derogatoria del criterio legale di riparto.
• Il sindacato di legittimità sull'interpretazione di un regolamento contrattuale è ammesso solo per violazione dei canoni ermeneutici o per omesso esame di un fatto storico decisivo, non per una diversa lettura del merito più favorevole alla parte ricorrente.

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