Cassazione Civile, Ordinanza n. 08663/2025 del 01/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da due contratti di mutuo fondiario stipulati per finanziare la costruzione di un complesso immobiliare. La società mutuataria sosteneva che i contratti prevedessero il frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca a richiesta del mutuatario, da effettuarsi in sede di erogazione finale e quietanza. Dopo la vendita di alcune unità immobiliari, la società chiedeva il frazionamento, ma la banca non vi dava seguito nei termini richiesti, collegando invece la definizione del rapporto al rientro dall'esposizione debitoria e alla conferma di ulteriori garanzie. In primo grado la domanda risarcitoria veniva respinta; in appello la società insisteva sulla sussistenza di un diritto al frazionamento in base alla legge n. 175/1991 e alla disciplina negoziale, oltre che sulla mancata prova del danno. In cassazione il ricorso si articolava in tre motivi: 1) violazione dell'art. 5 l. n. 175/1991, per avere la Corte d'appello qualificato il frazionamento come facoltà della banca e non come obbligo; 2) violazione degli artt. 1362 e 1371 c.c., per errata interpretazione delle clausole contrattuali e del capitolato, che avrebbero attribuito alla mutuataria un diritto potestativo al frazionamento; 3) violazione degli artt. 1375 e 1460 c.c., per avere la banca opposto l'eccezione di inadempimento e negato il frazionamento e l'erogazione finale in modo asseritamente contrario a buona fede, nonostante la tolleranza del mancato pagamento degli interessi di preammortamento e l'asserito aggravamento ingiustificato della posizione della mutuataria.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i primi due motivi: il primo perché non coglieva la ratio decidendi della sentenza impugnata, che non aveva affermato una mera facoltà discrezionale della banca, ma aveva invece fondato il diniego sul fatto che, pur sussistendo in astratto un diritto al frazionamento alle condizioni contrattuali e normative, nel caso concreto mancavano i presupposti per effetto dell'inadempimento della mutuataria e dell'eccezione ex art. 1460 c.c.; il secondo perché mirava in realtà a ottenere una nuova interpretazione del contratto, attività non consentita in cassazione quando il giudice di merito abbia adottato una delle possibili letture plausibili delle clausole. Il terzo motivo è stato ritenuto infondato: la Corte ha ribadito che la valutazione della buona fede nell'esecuzione del contratto, come concretizzazione di una clausola generale, è sindacabile in cassazione come giudizio di diritto; nel merito ha però condiviso l'apprezzamento della Corte d'appello secondo cui il comportamento della banca non era contrario a buona fede, poiché essa aveva più volte sollecitato il rientro, non aveva generato un affidamento qualificato alla definizione del rapporto nonostante il perdurare dell'inadempimento, e il mancato passaggio in ammortamento era conseguenza legittima del mancato pagamento degli interessi di preammortamento. Alla ricorrente sono state inoltre poste le spese di lite e il raddoppio del contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 5 L. n. 175/1991

  "in caso di edificio o complesso condominiale l'ente consente nell'atto di quietanza finale a saldo e a richiesta del mutuatario, la suddivisione del mutuo in quote e, correlativamente, il frazionamento dell'ipoteca a garanzia"

  La disposizione è stata letta come coerente con l'idea che il frazionamento debba avvenire nell'atto di quietanza finale a saldo e su richiesta del mutuatario, ma nel caso concreto il suo operare era subordinato ai presupposti contrattuali e all'assenza di inadempimento rilevante.

• art. 39 D.Lgs. n. 385/1993

  Richiamato dalla ricorrente come conferma del diritto del mutuatario al frazionamento; la Corte non ne ha fatto applicazione decisiva nel caso, trattandosi di rapporto regolato ratione temporis da disciplina anteriore.

• art. 1460 c.c.

  L'eccezione di inadempimento è stata ritenuta legittimamente opposta dalla banca a fronte del mancato pagamento degli interessi di preammortamento e del conseguente squilibrio del rapporto.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato per la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della legittimità del rifiuto di adempiere da parte della banca.

• art. 1362 c.c.

  Invocato per censurare l'interpretazione delle clausole contrattuali; la Corte ha ribadito che il controllo di legittimità non consente una nuova lettura del testo negoziale se il giudice di merito ha adottato un'interpretazione plausibile.

• art. 1371 c.c.

  Richiamato in relazione al canone contra proferentem; la censura è stata ritenuta inammissibile perché meramente contrappositiva rispetto alla valutazione di merito.

• art. 1375 c.c.

  La buona fede nell'esecuzione è stata considerata parametro di valutazione giuridica della condotta della banca; nel caso concreto la Corte ha escluso la sua violazione.

• art. 1419, comma 2, c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la sostituzione automatica di clausole incompatibili con il diritto al frazionamento; la Corte non ha accolto la censura.

• art. 2809, comma 2, c.c.

  Citato dalla ricorrente come norma derogata dalla disciplina del frazionamento fondiario; non è stato accolto come base della censura.

• art. 360 c.p.c.

  Richiamato in relazione ai limiti del sindacato di legittimità, specie sulla interpretazione degli atti negoziali e sulla valutazione di buona fede come clausola generale.

Massime di principio

• Nel mutuo fondiario disciplinato dalla normativa anteriore al TUB, il frazionamento può essere previsto contrattualmente e/o normativamente, ma la sua attuazione concreta può essere subordinata a condizioni di efficacia o di esigibilità collegate all'adempimento del mutuatario; la verifica della loro sussistenza è decisiva.
• In cassazione non è consentito sostituire alla plausibile interpretazione del giudice di merito una diversa lettura delle clausole contrattuali: la censura per violazione degli artt. 1362 ss. c.c. deve indicare specificamente quale canone sia stato violato e in che modo, non potendo risolversi in una mera contrapposizione interpretativa.
• La valutazione della conformità alla buona fede oggettiva di una condotta tenuta in executivis integra l'applicazione di una clausola generale e, come tale, è sindacabile in cassazione come violazione di legge, ma solo se il giudice di merito abbia applicato criteri incoerenti con gli standards dell'ordinamento o abbia omesso la comparazione degli interessi in conflitto.
• L'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. richiede una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti, della loro gravità e incidenza sull'equilibrio sinallagmatico; il rifiuto di adempiere può essere giustificato quando l'inadempimento dell'altra parte è rilevante e persistente.
• La mancata esercitazione della facoltà di risoluzione o recesso non equivale, di per sé, a rinuncia a tutti gli altri rimedi contrattuali o legali a tutela del creditore, né genera automaticamente un affidamento del debitore alla prosecuzione del rapporto alle condizioni pretese.

Come è indicizzato