Cassazione Civile, Ordinanza n. 06788/2023 del 07/03/2023

Esito

La controversia

L'amministrazione finanziaria ha emesso un avviso di accertamento ai fini IVA per l'anno 2010, riqualificando la vendita di un fabbricato con area cortilizia pertinenziale come cessione di area fabbricabile e chiedendo maggiore imposta. La società ha impugnato l'atto sostenendo che l'oggetto della vendita fosse un fabbricato ancora agibile e in buono stato, venduto a prezzo congruo rispetto ai valori di mercato, e che la successiva demolizione posta in essere dall'acquirente fosse irrilevante. La CTR ha accolto l'appello della contribuente. In cassazione l'Agenzia ha dedotto violazione dell'art. 2, comma 1, d.P.R. n. 633/1972 e degli artt. 1362 e 1365 c.c., sostenendo che, poiché il venditore aveva ottenuto il permesso di demolizione prima dell'atto, la demolizione era iniziata subito dopo la compravendita e l'acquirente era un'impresa immobiliare, l'operazione doveva essere letta come cessione dell'area di sedime edificabile, valorizzando anche il prezzo superiore al valore catastale dell'immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il motivo dell'Agenzia perché, in materia di IVA, la qualificazione dell'operazione deve dipendere dalle circostanze oggettive dell'affare e dalla struttura unitaria o autonoma delle prestazioni, non dalla sola intenzione delle parti o da elementi speculativi. Nel caso concreto non emergeva dal contratto alcun impegno del venditore alla demolizione, il fabbricato era ancora agibile e utilizzabile, e la demolizione era stata decisa ed eseguita dall'acquirente solo dopo il trasferimento; pertanto la cessione doveva restare qualificata come vendita di fabbricato con area pertinenziale, non come vendita di terreno edificabile. Le spese sono state poste a carico della ricorrente soccombente.

Norme richiamate

• art. 2, comma 1, d.P.R. n. 633 del 1972

  Invocato dall'Agenzia per sostenere la riqualificazione dell'operazione ai fini IVA; la Corte esclude che consenta di prevalere la sola intenzione delle parti rispetto agli elementi oggettivi dell'affare.

• artt. 1362 e 1365 c.c.

  Richiamati come canoni ermeneutici del contratto, ma la Corte afferma che, ai fini IVA, essi non possono essere applicati in modo da ignorare la realtà oggettiva dell'operazione e l'eventuale autonomia della demolizione rispetto alla vendita.

• art. 20 d.P.R. n. 131 del 1986

  Richiamato dalla CTR in materia di imposta di registro; la Cassazione osserva che l'orientamento formatosi su tale norma non è applicabile in modo acritico all'IVA.

• art. 135, paragrafo 1, lettera j), direttiva 2006/112

  Norma di esenzione IVA per le cessioni di fabbricati diversi da quelli assoggettati al regime della prima cessione; la Corte la interpreta nel senso che non può essere svuotata qualificando come terreno edificabile una vendita di fabbricato ancora utilizzabile, solo per la successiva demolizione.

• art. 135, paragrafo 1, lettera k), direttiva 2006/112

  Richiamata per la distinzione tra terreni non edificati e terreni destinati a supportare un fabbricato; contribuisce alla necessità di distinguere oggettivamente tra fabbricato e terreno edificabile.

• art. 12, paragrafo 1, lettera b), direttiva 2006/112

  Usata per evidenziare che i 'terreni edificabili' sono soggetti ad IVA, ma tale disciplina va coordinata con l'esenzione per i fabbricati.

• art. 10, comma 1, nn. 8, 8-bis e 8-ter, d.P.R. n. 633 del 1972

  Richiamato come quadro interno dell'esenzione IVA sulle cessioni immobiliari, salvo specifiche ipotesi imponibili.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale posta a base del motivo di ricorso per denunciare violazione e falsa applicazione di legge.

Massime di principio

• In materia IVA, la qualificazione della cessione di un immobile composto da fabbricato e area pertinenziale deve essere compiuta sulla base di elementi oggettivi risultanti dall'operazione e dal contratto, non della sola intenzione delle parti o di finalità speculative.
• La successiva demolizione del fabbricato non consente automaticamente di riqualificare la vendita come cessione di terreno edificabile: ciò è possibile solo se demolizione e vendita risultino parti di un'unica operazione economica, oggettivamente e contrattualmente inscindibile.
• La vendita di un fabbricato ancora agibile e concretamente utilizzabile, la cui demolizione sia affidata dall'acquirente a proprie spese e rischio senza impegno del venditore, resta in linea di principio cessione di fabbricato esente da IVA secondo la disciplina unionale.
• L'orientamento formatosi in materia di imposta di registro, fondato sull'art. 20 TUR e sugli effetti giuridici oggettivi dell'atto, non può essere trasposto automaticamente nel settore IVA, che richiede una lettura conforme alla direttiva 2006/112 e alla giurisprudenza della Corte di giustizia.

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