Cassazione Civile, Ordinanza n. 12780/2025 del 13/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla trasformazione del tetto a falde di un edificio, comune ai comproprietari, in terrazza e in locali asserviti in via esclusiva all'appartamento della proprietaria dell'ultimo piano. La sorella comproprietaria, titolare di appartamenti al primo piano, aveva chiesto il ripristino dell'assetto originario e aveva ottenuto accoglimento in primo grado e in appello. In Cassazione la soccombente ha proposto tre motivi: con il primo ha denunciato omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5 c.p.c., sostenendo che la CTU avrebbe mostrato che solo la proprietaria dell'ultimo piano poteva accedere al tetto, sicché la controparte non avrebbe potuto dolersi della trasformazione; con il secondo ha dedotto violazione degli artt. 1102, 1127, 1067 e 2697 c.c., sostenendo che la Corte d'appello si fosse discostata dai precedenti di legittimità che consentono al condomino di trasformare il tetto in terrazza d'uso esclusivo, purché siano salvaguardate funzione di copertura e protezione e non vi siano apprezzabili pregiudizi a statica e decoro, mentre nel caso concreto la CTU non avrebbe evidenziato sacrifici concreti per la condomina del piano inferiore; con il terzo ha denunciato violazione degli artt. 324 c.p.c. e 2909 c.c., assumendo che esistesse un giudicato esterno su una precedente sentenza del Tribunale di Benevento relativa alle tabelle millesimali, nella quale si dava conto dei volumi realizzati con la modifica del tetto, e che tale decisione impedisse di ritenere illecito l'intervento edilizio. La resistente ha resistito con controricorso. La Corte di cassazione ha ritenuto il primo e il secondo motivo inammissibili perché, pur formalmente prospettati come violazione di legge e omesso esame di fatto decisivo, miravano in realtà a ottenere una rivalutazione del merito e dei fatti già accertati dalla Corte d'appello, la quale aveva correttamente applicato i principi già affermati dalla giurisprudenza sulla distinzione tra modifiche consentite del bene comune e sopraelevazione, verificando in concreto che l'intervento, per dimensioni e incidenza sull'originario elemento strutturale, non era una modifica non significativa e arrecava anche pregiudizio al decoro architettonico. Il terzo motivo è stato ritenuto infondato nella parte in cui invocava il diritto di sopraelevazione, perché la Corte d'appello aveva correttamente distinto la sopraelevazione dalle modifiche di parti comuni, e inammissibile quanto al preteso giudicato esterno, sia perché la sentenza richiamata non risultava prodotta con attestazione di passaggio in giudicato, sia perché l'eccezione non era stata tempestivamente dedotta nei gradi di merito, sia perché non era stato chiarito il nesso tra quella sentenza e l'oggetto del presente giudizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza d'appello che aveva imposto alla proprietaria dell'ultimo piano il ripristino del tetto a falde dell'edificio. Ha inoltre condannato la ricorrente alle spese del giudizio di legittimità, con distrazione in favore del difensore antistatario della controricorrente, e l'ha condannata, ai sensi dell'art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., al pagamento di una somma in favore della controparte e di un'ulteriore somma in favore della cassa delle ammende; ha infine dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non può essere utilizzato per sollecitare una nuova valutazione del merito e dei fatti già scrutinati dal giudice di appello.

• art. 1102 c.c.

  Consente al singolo condomino l'uso più intenso della cosa comune solo se rispettoso della destinazione del bene e dei pari diritti degli altri partecipanti.

• art. 1127 c.c.

  La sopraelevazione va distinta dalle semplici modifiche di beni comuni e ricorre solo quando vi siano nuove opere consistenti in nuovi piani o nuove fabbriche, oppure nell'incremento di volumi e superfici sopra il fabbricato.

• art. 1067 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, ma non decisivo ai fini dell'accoglimento; la Corte ha ribadito che l'intervento deve essere valutato in concreto rispetto ai diritti degli altri partecipanti.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in relazione al riparto dell'onere della prova, ma il ricorso tendeva in realtà a contestare l'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito.

• art. 1117 c.c.

  Il tetto rientra tra le parti comuni dell'edificio, sicché la sua modifica incide sui diritti di comproprietà degli altri condomini.

• art. 324 c.p.c.

  Il giudicato esterno deve essere tempestivamente dedotto e provato; non può essere introdotto per la prima volta in cassazione se già formatosi nel corso del merito.

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato esterno, per poter spiegare efficacia preclusiva, deve risultare provato e riferibile in modo chiaro alla controversia dedotta in giudizio.

• art. 380-bis c.p.c.

  La decisione è stata assunta all'esito del procedimento camerale accelerato previsto per le proposte di inammissibilità o manifesta infondatezza.

• art. 96, terzo comma, c.p.c.

  La Corte ha applicato la condanna per lite temeraria, ritenendo il ricorso proposto in modo non conforme alla proposta e privo di indici contrari.

• art. 96, quarto comma, c.p.c.

  È stata disposta un'ulteriore somma a favore della cassa delle ammende a titolo sanzionatorio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

• art. 4 d.m. 55/2014

  Richiamato per la liquidazione delle spese secondo i parametri generali.

• art. 5 d.m. 55/2014

  Richiamato per tener conto del valore indeterminato e della complessità della controversia nella liquidazione delle spese.

Massime di principio

• È inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto la veste di violazione di legge o omesso esame di fatto decisivo, miri in realtà a una rivalutazione del fatto storico e delle risultanze istruttorie già operate dal giudice di merito.
• Nel condominio, la trasformazione del tetto comune in terrazza o in locali di uso esclusivo è lecita solo se l'intervento, valutato concretamente, non altera in modo significativo la consistenza del bene e non ne compromette la funzione di copertura e protezione, né arreca pregiudizio al decoro architettonico o ai diritti degli altri comproprietari.
• La distinzione tra sopraelevazione e modifica di parte comune va fatta in concreto: la prima ricorre solo in presenza di nuove opere che comportino incremento di piani, volumi o superfici, mentre la seconda riguarda l'uso o la trasformazione del bene comune disciplinata dagli artt. 1102 e 1117 c.c.
• L'eccezione di giudicato esterno deve essere specificamente allegata e provata, con produzione della decisione munita di attestazione del passaggio in giudicato; non può essere proposta per la prima volta in cassazione se il giudicato si è formato nel corso del merito.
• Quando il giudice di legittimità decide in conformità alla proposta resa nel procedimento camerale ex art. 380-bis c.p.c., può trovare applicazione la sanzione di cui all'art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., oltre alle ordinarie conseguenze economiche del rigetto.

Come è indicizzato