Cassazione Civile, Sentenza n. 20768/2025 del 22/07/2025

Esito

La controversia

Controversia relativa a due contratti di locazione commerciale (uno del 14/03/2008 con decorrenza 1/8/2008 e uno con decorrenza 1/8/2012). Iglu aveva comunicato il recesso anticipato dal contratto del 1/8/2012 per "gravi motivi" ex art.27, comma 8, l. n. 392/1978; inoltre Iglu ha dedotto la nullità del contratto del 14/03/2008 per mancata consegna dell'Attestato di Certificazione Energetica (ACE) ai sensi del d.lgs. n.192/2005 (art.6 comma 4 e art.15 comma 9) e richiamato la disciplina transitoria dell'art.11 comma 1-bis (AQE). Ellegi chiedeva la dichiarazione di illegittimità del recesso e il pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale, Iglu chiedeva la nullità e la restituzione dei canoni versati

La decisione

Tribunale di Pordenone: accolse la domanda principale di Ellegi, dichiarò illegittimo il recesso di Iglu e condannò Iglu al pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale; rigettò le altre domande. Corte d'appello di Trieste: rigettò gli appelli di entrambe le parti, confermando che i due contratti erano diversi, che la nullità del 2008 non era rilevante (anche per la disciplina transitoria e per la mancata operatività degli obblighi per mancanza di norme attuative) e che i motivi di recesso non erano sopravvenuti né imprevedibili; condannò Iglu al pagamento di spese di grado. Corte di Cassazione: ha rigettato il ricorso principale di Iglu e il ricorso incidentale di Ellegi (il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato assorbito); ha confermato che la sostituzione transitoria dell'ACE con l'AQE (art.11, comma 1-bis) non estende la sanzione di nullità testuale prevista da art.15 comma 9/art.6 comma 4 al di fuori del testo letterale; ha inoltre confermato che il recesso per gravi motivi richiede eventi sopravvenuti, imprevedibili e idonei a creare un sopravvenuto e obiettivo squilibrio, condizione non soddisfatta nella fattispecie. Spese del giudizio di legittimità compensate tra le parti; indicazione di ulteriori importi a titolo di contributo unificato ove dovuto

Norme richiamate

• legge 27 luglio 1978, n. 392 art. 27

  Il diritto di recesso del conduttore per gravi motivi richiede fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili alla costituzione del rapporto e tali da rendere eccessivamente gravosa la prosecuzione del contratto; motivi noti anteriormente non sono idonei

• d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 art. 6 comma 4

  "Nel caso di locazione, l'attestato di certificazione energetica è messo a disposizione del conduttore o ad esso consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale in suo possesso" (testo originario e successive varianti richiamate in sentenza)

  La sanzione di nullità prevista dall'art.15 comma 9 si riferisce testualmente all'obbligo di consegna/messa a disposizione dell'ACE così come disciplinato dall'art.6 comma 4; la disciplina transitoria non modifica automaticamente l'oggetto della sanzione

• d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 art. 15 comma 9

  "la violazione dell'obbligo previsto dall'articolo 6, comma 4" (sanzionata con la nullità, secondo la formulazione testuale richiamata in motivazione)

  La nullità testuale è applicabile solo se ricavabile direttamente dal testo della norma richiamata; non può essere estesa per implicita traslazione normativa dalla disposizione transitoria senza chiara previsione

• d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 art. 11 comma 1-bis

  "Fino alla data di entrata in vigore delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, di cui all'articolo 6, comma 9, l'attestato di certificazione energetica degli edifici è sostituito a tutti gli effetti dall'attestato di qualificazione energetica rilasciato ai sensi dell'articolo 8, comma 2, o da una equivalente procedura di certificazione energetica stabilita dal comune con proprio regolamento antecedente alla data dell'8 ottobre 2005"

  La sostituzione "a tutti gli effetti" riguarda gli effetti certificatori energetici dell'attestato sostitutivo; il Collegio ha ritenuto che ciò non comporti automaticamente l'applicabilità della sanzione di nullità prevista dall'art.15 comma 9 quando quest'ultima nel testo richiama espressamente l'ACE

• d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311

  Ha introdotto il comma 1-bis dell'art.11 e ha modificato il comma 4 dell'art.6 (limitandone l'ambito applicativo), circostanza che rafforza l'interpretazione che la sanzione di nullità rimane testualmente ancorata all'ACE

• legge di conversione 6 agosto 2008, n. 133 (comma di conversione del d.l. 25/6/2008 n.112)

  Ha abrogato, con efficacia dal 22/08/2008, alcune previsioni (tra cui art.6 comma 4 e art.15 comma 9) eliminando per il futuro la previsione di nullità; la Corte ha rilevato che tale abrogazione non ha effetto sanante retroattivo sui contratti anteriori né sostituisce la necessità di norma applicativa precedente all'entrata in vigore per rendere operativa la sanzione

• art. 1423 cod. civ.

  Richiamato dalla ricorrente come divieto di convalida di un contratto nullo; la Corte ha ritenuto la censura inammissibile perché la motivazione principale escludeva l'esistenza della nullità testuale originaria

• art. 96 cod. proc. civ.

  Invocato da Ellegi per la condanna per lite temeraria; la Corte d'appello aveva rigettato la richiesta e la Cassazione ha ritenuto infondato il motivo per l'assenza dei presupposti

• art. 158 cod. proc. civ. (nullità per vizio di costituzione del giudice)

  La censura relativa alla partecipazione del giudice ausiliario è infondata alla luce della pronuncia della Corte costituzionale che ha ammesso la temporanea tollerabilità della composizione con un giudice ausiliario e la legittimità delle decisioni così composte

Massime di principio

• Recesso del conduttore per "gravi motivi" (art.27 l.392/1978): deve trattarsi di fatti sopravvenuti, estranei alla volontà, imprevedibili e tali da creare un oggettivo e significativo squilibrio; fatti noti anteriormente non giustificano il recesso
• Nullità per mancata certificazione energetica: la sanzione di nullità va ricavata dal testo normativo in modo restrittivo; la sostituzione transitoria dell'ACE con l'AQE non estende automaticamente la sanzione di nullità prevista per l'ACE, salvo chiara previsione normativa
• Effetto delle modifiche legislative successive: l'abrogazione di una sanzione futura non convalida retroattivamente contratti eventualmente nulli nel passato, salvo espressa disposizione di sanatoria; occorre verificare la presenza di norme attuative e il contesto normativo al tempo del contratto
• Giudizio di appello: il giudice d'appello può riformulare la ricostruzione giuridica e fattuale purché rimanga entro il petitum; l'impugnazione su un aspetto riapre la materia con riferimento alla statuizione minima e ai suoi elementi costitutivi
• Valutazione dell'identità/novazione contrattuale: la semplice somiglianza formale o l'identità delle parti non impedisce che un secondo contratto abbia natura autonoma o novativa; va valutato il contenuto e le clausole che disciplinano la continuità o la sostituzione
• Questioni processuali sulla composizione del collegio: la partecipazione di un giudice ausiliario non determina automaticamente la nullità della decisione se rientra nella "temporanea tollerabilità" sancita dalla Corte costituzionale e sono rispettati i requisiti di indipendenza